菏澤取消樓市限售的消息，向一年多來靜如止水的房地產(chǎn)市場里投下了一顆石子，并且掀起了一連串的追問：菏澤的政策會是個孤例，還是會引發(fā)其他城市的跟進(jìn)？哪些城市有動力跟進(jìn)？這對未來的房地產(chǎn)價格走勢又有什么影響？回答這些疑問，還要從宏觀經(jīng)濟(jì)和宏觀政策的基本面入手。

　　從經(jīng)濟(jì)學(xué)的邏輯上講，房地產(chǎn)市場仍然是市場經(jīng)濟(jì)的一部分，限購限售和行政干預(yù)并不是一個健康市場所應(yīng)有的常態(tài)。同時，城市化需要助力于資本，而土地及房產(chǎn)是最重要的底層金融抵押品，限購限售也并不利于金融業(yè)的穩(wěn)定和城市的生長。從這個角度上講，對于房產(chǎn)交易層面的行政限制取消是遲早的事情，問題只是政策松綁會不會在最近發(fā)生。

　　從政策連貫性上而言，取消限售限購并不是水到渠成之舉。中央層面在2016年開始通過交易限制、一城一策等方式干預(yù)樓市的出發(fā)點(diǎn)，不僅是2015年底房價的大幅上漲，更重要的是處于經(jīng)濟(jì)去杠桿的任務(wù)。土地和房產(chǎn)正是地方政府、居民和企業(yè)部門加杠桿的支撐點(diǎn)。當(dāng)前防范地方政府的債務(wù)風(fēng)險仍然是宏觀政策的首要關(guān)切，短期內(nèi)全面放松樓市調(diào)控并不現(xiàn)實(shí)。

　　但比之政策連貫性，中國的政策調(diào)控更注重相機(jī)抉擇和先行先試，也總會留下調(diào)整的空間用于防止總體經(jīng)濟(jì)走勢的一邊倒。比如在嚴(yán)控大城市樓市的同時，貨幣化棚改在三四線城市同時推行，從而形成了有壓有保的相互對沖。菏澤能夠在當(dāng)前突破近兩年的樓市限制政策，其實(shí)是宏觀經(jīng)濟(jì)和宏觀政策調(diào)整的必然結(jié)果，也應(yīng)當(dāng)不會是一個孤例。

　　一方面，經(jīng)濟(jì)去杠桿已然到一段落，未來的宏觀政策重點(diǎn)是維持基建投資和房地產(chǎn)投資的穩(wěn)定，防止經(jīng)濟(jì)失速，限制房地產(chǎn)市場的政策必然會有所松動。實(shí)際上，許多商業(yè)銀行已經(jīng)對于貸款政策有所放松，比如深圳四大行已經(jīng)將首套房貸利率的上調(diào)幅度從15%降為10%。

　　另一方面，政府購買棚改服務(wù)將于明年取消，這意味著三四線城市的房地產(chǎn)市場需求將有較大萎縮，從而進(jìn)一步加大了這些區(qū)域的房產(chǎn)銷售壓力。如上所述，為了防止經(jīng)濟(jì)走勢的一邊倒，必然會有調(diào)控政策予以對沖。放松限購限售正是提高市場需求，降低房產(chǎn)交易成本的手段，用于緩解棚改降速的負(fù)面效果。

　　菏澤樓市松綁正是在這樣的邏輯下發(fā)生的，根據(jù)該市住建局的棚改計劃，菏澤2018年改造任務(wù)為12.7萬套、2019年計劃改造12萬套，而菏澤市的城區(qū)人口僅有60萬，按照一套住房居住3口人來看，近兩年的棚改計劃相當(dāng)于再造了一個城區(qū)，離開了政府購買的貨幣化補(bǔ)償，僅靠市場本身很難支撐足夠的購買力。因此，菏澤市出臺政策放松限售，釋放市場本身的需求是題中應(yīng)有之義。

　　有動力跟進(jìn)的城市首先是與菏澤境遇相似的城市。中央層面取消政府購買棚改服務(wù)，其目的并非為了打壓三四線城市的房價，而是杜絕地方層面利用這種模式繼續(xù)積累隱性債務(wù)。關(guān)了后門，也必然會開前門，未來棚改政策將繼續(xù)推進(jìn)，不過將主要通過PPP模式和棚改專項(xiàng)債的形式推進(jìn)，這兩種模式將資金運(yùn)行狀況很清楚的體現(xiàn)在地方政府的資產(chǎn)負(fù)債表上。

　　因此，近一兩年及未來一兩年土地儲備和棚改專項(xiàng)債發(fā)行量較大的城市都有動力放松樓市調(diào)控政策，原因是這些城市通過棚改提高了樓市供給，需要釋放市場需求進(jìn)行消化。從今年棚改專項(xiàng)債發(fā)行的省級區(qū)域看，山東、安徽、湖北、江蘇、江西的總發(fā)行規(guī)模約為1900億元。而菏澤正是山東的下轄城市。具體到城市來看，青島、黃岡、宜昌、徐州以及天津等城市都有較大的動力放松樓市限制。

　　至于北上廣深四個一線城市的樓市放松則不會很快到來。根據(jù)相關(guān)研究估計，這些城市已經(jīng)出現(xiàn)了庫存缺口，增加供給是主要的政策方向，而不是繼續(xù)增加需求。

　　最后，三四線城市以及部分二線城市的樓市松綁并沒有宣示著新一輪房價大漲的開始。正如上文所分析的，樓市松綁是對于地產(chǎn)需求政策性降低的抵沖，是為了防止三四線城市的房產(chǎn)交易萎縮及房價大跌，而并非是單向的刺激政策。樓市松綁本身也是為了提供房價穩(wěn)定的預(yù)期，防止人們對資產(chǎn)價格信心的喪失——這在股票市場上已經(jīng)有所教訓(xùn)了。

　　放松限售、限購本身并不是一件冒天下之大不韙的事情，反而是件值得鼓勵的事情，如果有更多城市跟隨菏澤出臺相關(guān)舉措，這是一件好事。許多研究者認(rèn)為只有當(dāng)房產(chǎn)市場發(fā)展的長效機(jī)制建立之后，才可以全面取消樓市干預(yù)。問題是，種種行政限制本身就扭曲甚至屏蔽了恰當(dāng)?shù)氖袌鲂盘枺沟萌藗兌喟朐谫€政策而并非研判市場，長效機(jī)制也就成了無本之木。

　　三四線城市房產(chǎn)去庫存的任務(wù)已經(jīng)基本完成，存量房產(chǎn)市場的問題解決算是告一段落。隨著中國城市化步伐的繼續(xù)推進(jìn)，棚改專項(xiàng)債仍然將有大量的使用空間，而且是比政府購買棚改服務(wù)更為市場化的城市更新和城市擴(kuò)張手段。與之配合，房產(chǎn)終端的交易市場也應(yīng)該回歸市場化的邏輯，房產(chǎn)市場的長效機(jī)制應(yīng)該在市場化過程中形成，而非之前。