2018年，房產(chǎn)市場(chǎng)像汽車業(yè)一樣面臨巨大挑戰(zhàn)——增量見頂，必須要依靠創(chuàng)新破局。在嚴(yán)厲的去杠桿及調(diào)控政策下，加之資產(chǎn)泡沫問題，房產(chǎn)交易遇冷，這間接影響了上下游產(chǎn)業(yè)。

　　然而，就像汽車業(yè)的未來在于出行，人們對(duì)居住本身的需求并沒有減弱。相反，新一代消費(fèi)人群催生了住宿行業(yè)的消費(fèi)升級(jí)，當(dāng)前市場(chǎng)缺乏品質(zhì)化、個(gè)性化住宿產(chǎn)品，讓巨大機(jī)會(huì)顯露。

　　這一年，我們看到，從居住到辦公，從長(zhǎng)租到短租，屋檐下的場(chǎng)景交錯(cuò)，物理空間的界限正逐漸模糊。

　　本文將討論以下關(guān)鍵點(diǎn)：

　　1、風(fēng)口浪尖上的長(zhǎng)租市場(chǎng)，租房平臺(tái)之爭(zhēng)也在升級(jí)

　　2、托管模式的城市精品民宿受到追捧，長(zhǎng)短租邊界正消失

　　3、酒店市場(chǎng)：沖出黑馬，整體走向“橄欖型”

　　4、新房沒那么遭，二手房也有新機(jī)會(huì)

　　5、家裝市場(chǎng)逆勢(shì)上揚(yáng)，智能化正推動(dòng)新藍(lán)海

　　6、聯(lián)合辦公：行業(yè)整合之年，頭部效應(yīng)明顯

　　一、長(zhǎng)租市場(chǎng)

　　1、風(fēng)口浪尖上的長(zhǎng)租公寓

　　對(duì)于租賃市場(chǎng)來說，2018年是不平靜的一年。一方面國(guó)家鼓勵(lì)租售并舉，出臺(tái)多項(xiàng)政策推動(dòng)租房市場(chǎng)發(fā)展；另一方面，行業(yè)新勢(shì)力長(zhǎng)租公寓風(fēng)波不斷，爆雷、租金貸、甲醛等負(fù)面事件，讓這個(gè)“風(fēng)口上”的行業(yè)迅速冷卻下來。

　　長(zhǎng)租公寓以標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品和管家式服務(wù)見長(zhǎng)，近年來吸引了大量玩家入場(chǎng)。《58集團(tuán)2018一季度住房租賃市場(chǎng)報(bào)告》顯示，截至2018年3月，全國(guó)范圍內(nèi)各類長(zhǎng)租公寓品牌達(dá)1200多家。但公寓方僅靠租金差利潤(rùn)微薄，其想象力在于規(guī)模化。競(jìng)爭(zhēng)不斷激烈，公寓們逐漸把租金貸作為規(guī)模擴(kuò)張的重要手段。

　　租金貸的模式是指，租客以個(gè)人信用向第三方金融機(jī)構(gòu)或銀行貸款，機(jī)構(gòu)一次性把一年的租金打給公寓方，租客就能租金月付，每個(gè)月繳納給機(jī)構(gòu)的租金相當(dāng)于還貸。這種模式下，公寓每拿一間房，收回的一年租金可以支撐其繼續(xù)拓展3間房。不少公寓把現(xiàn)金流當(dāng)成利潤(rùn)，開始了泡沫式擴(kuò)張。脆弱生態(tài)中，崩潰一觸即發(fā)。

　　在多家公寓倒閉之后，租金貸被叫停，中小公寓失去了本就有限的融資手段，維持運(yùn)營(yíng)更加困難。優(yōu)客逸家創(chuàng)始人劉翔判斷，公寓方必須依賴新的資金做規(guī)模化，這將促使行業(yè)的人、房、錢進(jìn)一步分離。

　　“2019年，行業(yè)會(huì)從1.0的包租模式逐步進(jìn)入2.0的托管模式。”他認(rèn)為，由于行業(yè)泡沫，過去業(yè)主滿足于高價(jià)包租，但在經(jīng)歷過市場(chǎng)教育之后風(fēng)險(xiǎn)厭惡，寧愿選擇透明的分賬模式——房東負(fù)責(zé)房源，公寓負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)，投資方負(fù)責(zé)資金，三方一起分享收益。

　　對(duì)公寓方來說，托管模式下收入水平雖然下降，但凈利潤(rùn)不一定低，而且可以擺脫過去短貸長(zhǎng)投的壓力；在房源端，除了個(gè)人業(yè)主，還有近兩年陸續(xù)進(jìn)場(chǎng)的開發(fā)商和國(guó)有住房租賃公司，他們不具備專業(yè)的管理運(yùn)營(yíng)能力，也是非常重要的供給方。

　　在資金層面，過去活躍的股權(quán)投資機(jī)構(gòu)現(xiàn)在更傾向于中后期項(xiàng)目，2018年獲得高額融資的多為區(qū)域頭部玩家。但國(guó)家仍鼓勵(lì)銀行和保險(xiǎn)業(yè)的資金進(jìn)入租賃市場(chǎng)，市場(chǎng)也出現(xiàn)了多家地產(chǎn)和基金共同成立的長(zhǎng)租公寓投資平臺(tái)。此外，還有門檻更高的長(zhǎng)租公寓資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，包括租金收益權(quán)ABS模式和類REITs模式。

　　旭輝領(lǐng)寓CEO張愛華認(rèn)為，長(zhǎng)租公寓屬于資產(chǎn)和資源雙密集的產(chǎn)業(yè)，無論輕重發(fā)展，都需要利用好金融工具。資產(chǎn)證券化是解決長(zhǎng)租公寓資金運(yùn)作層面的一劑良藥，但能否用資產(chǎn)證券化助力發(fā)展，還取決于企業(yè)自身的金融運(yùn)作能力和以住為入口的空間運(yùn)營(yíng)服務(wù)能力。

　　“金融做得太早了，風(fēng)控要靠大數(shù)據(jù)積累，基礎(chǔ)設(shè)施還沒建立起來，甚至沒有做到在線化。”寓小二創(chuàng)始人黃冠文認(rèn)為，租房必須在線完成交易閉環(huán)，但目前大部分還在線下，在此基礎(chǔ)上的金融應(yīng)用要在明年下半年甚至后年才會(huì)有機(jī)會(huì)。

　　蘑菇租房已完成租房的全流程在線交易閉環(huán)。聯(lián)合創(chuàng)始人龍東平告訴36氪，目前蘑菇租房與網(wǎng)商銀行合作，針對(duì)信用情況較好的公寓推出了信用租的產(chǎn)品，額度最高100萬(wàn)。他認(rèn)為，SaaS系統(tǒng)涉及公寓方的所有經(jīng)營(yíng)管理行為，能掌握流水情況，這是做風(fēng)控的前提。

　　不過可以預(yù)見，在形成新的行業(yè)規(guī)則之前，行業(yè)洗牌仍會(huì)繼續(xù)。中小公寓倒閉的事件還會(huì)發(fā)生，市場(chǎng)資源將會(huì)更加聚焦到頭部企業(yè)，行業(yè)的整合者有望出現(xiàn)。劉翔表示，是否收購(gòu)中小公寓方取決于公司的發(fā)展階段，但他認(rèn)為，明年2季度將會(huì)是低價(jià)收入資產(chǎn)的好時(shí)機(jī)。

　　2、租房平臺(tái)競(jìng)爭(zhēng)升級(jí)

　　而對(duì)流量平臺(tái)來說，今年最大的攪局者是貝殼找房。依托鏈家多年積累的資源和優(yōu)勢(shì)，加上重金投入廣告，貝殼找房迅速跑出成為不可小覷的玩家，但同時(shí)也面臨著高成本獲客的模式是否可持續(xù)的問題。

　　從目前來看，58仍占據(jù)半壁江山。看中58獲客不夠精準(zhǔn)的硬傷，玩家們前仆后繼想要分食一部分蛋糕。今年，京東、美團(tuán)等大流量平臺(tái)紛紛進(jìn)入租房市場(chǎng)，海爾孵化了海鏈租房，百合佳緣孵化了合租趣，還有大大小小的創(chuàng)業(yè)公司從各自細(xì)分的角度切入。

　　中國(guó)租房市場(chǎng)體量巨大，未來應(yīng)該是多種模式并存的格局。住房租賃有萬(wàn)億規(guī)模，橫向縱向都具有很強(qiáng)的延展性，同時(shí)行業(yè)高度分散，用戶痛點(diǎn)明顯。加上政策推動(dòng)，這個(gè)行業(yè)存在巨大的機(jī)會(huì)，仍會(huì)持續(xù)吸引玩家們?nèi)刖帧?/p>

　　二、短租市場(chǎng)

　　1、供給仍是最大命題

　　作為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型模式的另一個(gè)代表，2018年城市民宿的發(fā)展依然火熱。政策鼓勵(lì)租售并舉，讓閑置房源產(chǎn)生經(jīng)營(yíng)價(jià)值，而相比長(zhǎng)租，短租是有更高經(jīng)濟(jì)價(jià)值的形式。另一方面，線下體驗(yàn)發(fā)生變革，消費(fèi)升級(jí)催生了非標(biāo)住宿的火熱。

　　城市民宿的優(yōu)勢(shì)在于個(gè)性化體驗(yàn)，可滿足多人出行場(chǎng)景，相比同價(jià)位的酒店具有更高性價(jià)比。不過目前城市民宿占整個(gè)住宿市場(chǎng)的比例非常小，行業(yè)面臨的最大問題在于優(yōu)質(zhì)供給和需求的不匹配。

　　木鳥短租創(chuàng)始人兼CEO黃越告訴36氪，2018年平臺(tái)經(jīng)歷了幾次爆倉(cāng)，在五一、十一等重要節(jié)假日，很多用戶訂不到房。縱觀國(guó)內(nèi)供給市場(chǎng)，穩(wěn)定的優(yōu)質(zhì)短租房源只有20-30萬(wàn)套，雖然木鳥短租已幾乎全部納入平臺(tái)，但和全國(guó)酒店房間數(shù)相比，也只是酒店行業(yè)在上個(gè)世紀(jì)90年代的數(shù)量級(jí)。對(duì)標(biāo)歐洲、美國(guó)38%的共享房源占比，國(guó)內(nèi)的發(fā)展?jié)摿€很大。他判斷，由于供需不平衡，2019年供給端還會(huì)以50-80%的速度增長(zhǎng)。

　　受限于線下優(yōu)質(zhì)房源的發(fā)展速度，平臺(tái)也更加重視供給端的建設(shè)。木鳥短租從去年開始推出了對(duì)應(yīng)四星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)的四木房源，從今年的數(shù)據(jù)來看，四木房源數(shù)量增長(zhǎng)了3.5倍，用戶對(duì)四木房源的選擇率是一般房源的3倍以上。

　　2、托管模式的城市精品民宿受到追捧

　　在優(yōu)質(zhì)供給不足的情況下，誕生了多家以托管模式切入行業(yè)的城市精品民宿品牌，比如在今年年初快速完成兩輪億級(jí)融資的路客、Airbnb 戰(zhàn)略投資的城宿、攜程和途家投資的有家民宿、大象民宿等。

　　過去半年，城宿的業(yè)務(wù)量增長(zhǎng)了5倍。城宿創(chuàng)始人譚勝虎表示，2017-2019年是共享住宿的品質(zhì)年和規(guī)范年，現(xiàn)在以托管形式進(jìn)入市場(chǎng)的玩家大大小小有上百家，但房源數(shù)量在千間以上的并不多。他判斷，在1年半之后，供給端的品牌格局將基本形成，頭部品牌會(huì)做適度整合。

　　有趣的是，同樣對(duì)住宿產(chǎn)品做標(biāo)準(zhǔn)化、品牌化，但長(zhǎng)租公寓經(jīng)歷了從包租到托管的發(fā)展，而民宿從一開始就是以托管為主流形式快速發(fā)展的。上文討論到，由于行業(yè)泡沫，過去長(zhǎng)租公寓的業(yè)主滿足于高價(jià)包租，而公寓方為了爭(zhēng)搶規(guī)模顧不上盈利，也不能給房東、投資方、帶來穩(wěn)定的投資回報(bào)。

　　蘇同民在創(chuàng)建路客之前曾任鉑濤集團(tuán)高級(jí)副總裁、簡(jiǎn)約生活事業(yè)群總裁，7天酒店事業(yè)部CEO，他認(rèn)為，相比加盟模式，直營(yíng)模式更容易做出規(guī)模，運(yùn)營(yíng)難度也比較低，但很容易導(dǎo)致內(nèi)部服務(wù)水平下降、產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力不足，7天酒店的加盟店就比直營(yíng)店經(jīng)營(yíng)得好。加盟模式要求更高，加盟商往往倒逼運(yùn)營(yíng)方必須在內(nèi)部做投入，必須提高運(yùn)營(yíng)效率保證盈利，這更有利于公司良性的發(fā)展。

　　“2018年迎來了民宿行業(yè)發(fā)展的拐點(diǎn)，不過目前仍在拐點(diǎn)處。”蘇同民介紹，“據(jù)我們了解，airbnb和途家的訂單量都有大規(guī)模增長(zhǎng)，OTA平臺(tái)也都開辟了民宿頻道，對(duì)城市民宿更加重視。2018年路客的房源數(shù)量翻了5倍，在產(chǎn)品端更加細(xì)化，推出了行政會(huì)所、商務(wù)精選房等產(chǎn)品，以滿足更多商旅人群的需求。并且管家從兼職改為全職，成立了專業(yè)培訓(xùn)管家的路客學(xué)院及7*24小時(shí)客服中心，以不計(jì)成本的狀態(tài)在服務(wù)上做持續(xù)投入。”

　　大象民宿創(chuàng)始人張士杰認(rèn)為，除了數(shù)量上的不足，行業(yè)更大的問題是產(chǎn)品、服務(wù)和運(yùn)營(yíng)標(biāo)準(zhǔn)的不足，如果沒有解決產(chǎn)品設(shè)計(jì)及運(yùn)營(yíng)一體化的問題，快速規(guī)模化對(duì)行業(yè)來說反而會(huì)產(chǎn)生負(fù)面影響。目前大象民宿簽約房源數(shù)量為3000多間，打磨產(chǎn)品、提升服務(wù)體驗(yàn)是他認(rèn)為當(dāng)前最重要的任務(wù)。

　　3、打破長(zhǎng)短租邊界

　　長(zhǎng)短租結(jié)合是行業(yè)的另一個(gè)趨勢(shì)。城家公寓是最早踐行長(zhǎng)短租結(jié)合的品牌之一，他們把介于Night（過夜）和Live（生活）之間的需求稱之為“Stay”，一方面在集中式長(zhǎng)租公寓之外，也推出了短租業(yè)務(wù)“城市精選公寓”；更重要也更難實(shí)現(xiàn)的是，打破住宿的邊界，相同房源在不同的時(shí)間呈現(xiàn)為不同的產(chǎn)品狀態(tài)，最直接的例子就是把空置的長(zhǎng)租房源先用于短租，提高入住率。

　　城家公寓總經(jīng)理蔣衛(wèi)東告訴36氪，要真正實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)短租是一個(gè)非常大的挑戰(zhàn)。長(zhǎng)租公寓作為非標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品，與短租結(jié)合后，運(yùn)營(yíng)管理的難度極大增加，這不僅是出租時(shí)長(zhǎng)的問題，包括產(chǎn)品、人員、考評(píng)、財(cái)務(wù)等各項(xiàng)管理的一整套體系都需要重新建立。

　　為此，城家自主研發(fā)了國(guó)內(nèi)首個(gè)長(zhǎng)短租結(jié)合的CAS系統(tǒng)，房態(tài)實(shí)時(shí)共享，系統(tǒng)智能排房，能提前調(diào)度布草人員，保證到店有房。未來可預(yù)見的智能化功能還包括：根據(jù)供需預(yù)測(cè)匹配長(zhǎng)短租占比，通過大數(shù)據(jù)監(jiān)控實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)定價(jià)，實(shí)現(xiàn)公寓管理上的全面移動(dòng)化等。

　　長(zhǎng)租產(chǎn)品想要做成短租，得是整租的中高端房源，而短租產(chǎn)品做成長(zhǎng)租的難度相對(duì)較低。今年路客針對(duì)二三線城市的外派高管開辟了新的業(yè)務(wù)線，這些高管有中長(zhǎng)期的入住需求，相比酒店，民宿更有家的氛圍，可以洗衣做飯、交友聚會(huì)，而且有一對(duì)一的管家服務(wù)。

　　長(zhǎng)短租結(jié)合的嘗試在未來或許會(huì)更加普遍，不過從行業(yè)來看，長(zhǎng)租或短租玩家在各自領(lǐng)域的打磨還是他們最重要的課題。

　　三、酒店市場(chǎng)

　　1、向“橄欖形”發(fā)展

　　從2015年開始，酒店行業(yè)的主題一直圍繞著中低端酒店的升級(jí)展開，今年也不例外。

　　來自印度的酒店集團(tuán)OYO是2018年最引人注目的玩家。2017年11月OYO進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，整合低線城市的小規(guī)模單體酒店，提供品牌并做輕改造。只用了一年時(shí)間，覆蓋了全國(guó)269個(gè)城市，拓展了3500多家酒店、17.5萬(wàn)間客房。今年9月，它獲得了由軟銀愿景基金領(lǐng)投的6億美元融資。

　　事實(shí)上這個(gè)模式在中國(guó)已有實(shí)踐，2016年尚美生活發(fā)布了AAROOM計(jì)劃，要對(duì)三四線城市的存量單體酒店進(jìn)行改造升級(jí)，通過加盟形成新的互聯(lián)網(wǎng)連鎖酒店平臺(tái)；2017年成立的千嶼Islands也已經(jīng)完成多輪融資。

　　行業(yè)里另一家公司在運(yùn)營(yíng)不到一年之后關(guān)閉了項(xiàng)目。創(chuàng)始人告訴36氪，公司的這個(gè)財(cái)務(wù)模型并不好，從酒店收的錢很難覆蓋改造成本和運(yùn)營(yíng)成本。而在計(jì)劃中從連鎖酒店延伸到廣告、酒店周邊的吃喝玩樂等業(yè)務(wù)，落地也要比想象中困難得多。

　　目前中國(guó)低端酒店占比在70%以上，中端只占不到20%，而對(duì)應(yīng)的需求量卻超過50%，中國(guó)酒店市場(chǎng)將迎來“橄欖形”時(shí)代。路客蘇同民認(rèn)為，下沉到三四線城市確實(shí)存在很大的機(jī)會(huì)，這些單體酒店缺少流量和運(yùn)營(yíng)能力，誰(shuí)能用一個(gè)很好的商業(yè)模式解決這個(gè)問題，誰(shuí)就能成就一個(gè)大酒店集團(tuán)。但難度也顯而易見，太輕的模式并不能為酒店創(chuàng)造價(jià)值，關(guān)鍵是要深入運(yùn)營(yíng)把控品質(zhì)，真正提升其盈利水平。

　　2、尋求品牌差異化

　　同樣對(duì)經(jīng)濟(jì)型酒店進(jìn)行整體改造的，還有從電影IP切入的有戲、貝蝸等。它們把中低端酒店改造為電影主題酒店，用分時(shí)租賃的私人影院提高房間利用率。

　　星漢資本婧婷認(rèn)為，涉及到裝修層面、服務(wù)層面、品牌層面的改造升級(jí)，本質(zhì)都是做好品牌差異化，明確對(duì)細(xì)分人群的定位。無論是電影IP還是別的角度，都是同一性質(zhì)的不同表現(xiàn)形式。

　　“酒店的品牌定位和選址一樣重要，要切得夠細(xì)，才能形成精準(zhǔn)的定位。”她認(rèn)為，酒店的非連鎖化率很高，做品牌差異化是必要的。但長(zhǎng)久來看，還是要回歸到住宿產(chǎn)品本身，如果入住體驗(yàn)跟不上品牌定位，那么品牌也做不長(zhǎng)久。

　　另外值得注意的是，阿里巴巴籌備30個(gè)月的智能酒店“菲住布渴”于年底正式開業(yè)。人臉識(shí)別、語(yǔ)音管家、機(jī)器人、智能app、設(shè)在云端的酒店管理系統(tǒng)，而在跑通模式后，這套充滿黑科技和未來感的方案將會(huì)輸出給酒店行業(yè)。智能酒店的時(shí)代或許很快就會(huì)到來。

　　四、房產(chǎn)交易市場(chǎng)

　　1、新房市場(chǎng)：沒有那么糟糕

　　在大經(jīng)濟(jì)環(huán)境和政策背景下，2018年大家普遍感知二手房房產(chǎn)交易遇冷，不過新房情況可能要好一些。一些地方甚至出現(xiàn)了一二手價(jià)格倒掛，便宜房通常很難獲取。

　　居理新房提供的數(shù)據(jù)顯示，2018年的新房交易相比過去三四年確實(shí)熱度降低，但是把時(shí)間周期放大到2008-2018年，情況并不差，按月走勢(shì)也是在穩(wěn)步提升。

　　來源：居理新房

　　中國(guó)資產(chǎn)總額排全國(guó)前10的城市，在2008-2018年每年1-12月的新房成交量，其中加粗黃線為2018年

　　居理新房合伙人翁鋒告訴36氪，當(dāng)前剛需買房用戶正面臨“幸福的煩惱”。投資客撤退，房源沒有過去那么緊俏，開發(fā)商的促銷力度也比較大，但正因?yàn)闆]那么著急選擇，導(dǎo)致決策周期變長(zhǎng)。

　　中介大量參與新房分銷，這意味著銷售的艱難。對(duì)行業(yè)服務(wù)商來說，最直接的感受是房子更難賣了，獲客的成本明顯增高，轉(zhuǎn)化率下降。轉(zhuǎn)化率具體可分為兩段，包括UV（線上瀏覽）到留下電話，以及從電話到成交。情況好的時(shí)候，這兩段轉(zhuǎn)化都能到1.5%，買房全周期轉(zhuǎn)化就能到萬(wàn)分之2以上，但情況較差的時(shí)候，兩段都降到0.5%，全周期轉(zhuǎn)化只有萬(wàn)分之0.25。不過相對(duì)應(yīng)地，開發(fā)商提供的傭金也更高。新房銷售進(jìn)一步變成買方市場(chǎng)，中介服務(wù)環(huán)節(jié)顯得更為重要。

　　中國(guó)城市經(jīng)歷過城鎮(zhèn)化發(fā)展之后，正在進(jìn)入城鎮(zhèn)化2.0階段，即城鎮(zhèn)圈化，三四線城市人口將進(jìn)入一線城市或強(qiáng)二線城市。這些城市的供給將較為有限，新房市場(chǎng)仍有較大的上升空間。

　　2、二手房賽道的新機(jī)會(huì)

　　再來看二手房市場(chǎng)。中國(guó)二手房交易比重逐年上升，中金證券的報(bào)告顯示，預(yù)計(jì)到2020年，全國(guó)存量房交易占新房成交的比例將提升至70%。在新的趨勢(shì)下，誕生了“二手房開發(fā)商”的角色，如暖住、海螺家、秒賣房等。

　　“二手房開發(fā)商”針對(duì)老破小或0設(shè)計(jì)等滯銷房源，與房東簽訂協(xié)議后進(jìn)行裝修改造。對(duì)于交易中的各方來說，業(yè)主能縮短賣房周期，購(gòu)房者可拎包入住，中介快速成單賺取傭金。

　　“二手房開發(fā)商“的介入，讓原來二手房交易的模式從C2C變成C2B2C，買方的交易對(duì)手從個(gè)人轉(zhuǎn)為B端機(jī)構(gòu)，增加了房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的確定性，縮短交易周期。另一方面，由于深入改造環(huán)節(jié)，相當(dāng)于獲取了房源的控制權(quán)，在經(jīng)紀(jì)端房源信息共享，從撮合的角度能加快成交效率，同時(shí)也能分?jǐn)偡慨a(chǎn)買賣的風(fēng)險(xiǎn)。

　　這個(gè)模式其實(shí)在國(guó)外已經(jīng)相對(duì)成熟，Opendoor剛在今年6月完成新一輪3.25億美元融資，4月在線房地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫(kù)上市公司Zillow也宣布向這個(gè)方向轉(zhuǎn)型。回頭來看中國(guó)市場(chǎng)，為什么現(xiàn)在才是一個(gè)好時(shí)機(jī)？

　　暖住創(chuàng)始人林海認(rèn)為主要有三個(gè)原因：一是二手房交易市場(chǎng)相對(duì)分散，存在消費(fèi)升級(jí)的細(xì)分賽道；二是在房住不炒的大背景下，居住功能凸顯，這時(shí)候機(jī)構(gòu)進(jìn)場(chǎng)做高品質(zhì)房源更有價(jià)值；三是市場(chǎng)冷卻之后，從賣方市場(chǎng)向買方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變，賣方急需縮短銷售周期，這使得第三方角色獲取房源成為可能。

　　而在房產(chǎn)信息領(lǐng)域，一方面，平安好房改名為平安城科，停止了房屋買賣的相關(guān)業(yè)務(wù)，轉(zhuǎn)型為云平臺(tái)供應(yīng)商；另一方面，諸葛找房獲得紅杉領(lǐng)投的B輪融資，貝殼找房同樣聲勢(shì)浩大。不過貝殼的模式并非完全開放，平臺(tái)上的房源信息來自加盟的中小經(jīng)紀(jì)公司，面臨與租房領(lǐng)域相同的問題，以及兼任裁判和運(yùn)動(dòng)員的質(zhì)疑。

　　“參考美國(guó)市場(chǎng)，10%是直營(yíng)，30%為加盟，加盟模式在國(guó)內(nèi)肯定也有市場(chǎng)。”諸葛找房創(chuàng)始人蘇偉杰表示，今年諸葛在流量端受貝殼的影響不大，因?yàn)榱髁款愋筒煌悮ひ揽總鹘y(tǒng)流量渠道，而諸葛來源于自建DMP&PMP投放的精準(zhǔn)流量。

　　對(duì)于房產(chǎn)信息平臺(tái)來說，核心在于能為房、客、經(jīng)紀(jì)人三端提供什么資源，考驗(yàn)的其實(shí)是流量和線索的轉(zhuǎn)化能力。而流量可以重復(fù)利用，以房產(chǎn)交易為入口，延伸到裝修、家居、金融，是這個(gè)生意的想象力所在。

　　五、家裝市場(chǎng)

　　1、寒冬中逆勢(shì)而上

　　家裝行業(yè)的2018年，關(guān)鍵詞似乎是資本寒冬，以及房產(chǎn)市場(chǎng)下行、裝修企業(yè)倒閉和跑路。就在上周，土巴兔被曝出撤銷IPO申請(qǐng)，成立三年來累計(jì)虧損24.2億元，上市5個(gè)月的齊家網(wǎng)股價(jià)已經(jīng)跌了三成。

　　艾佳生活CEO潘定國(guó)在接受36氪采訪時(shí)表示，2018年是家裝行業(yè)的變革元年，處于比較典型的行業(yè)整頓初級(jí)階段，未來通過收并購(gòu)整合、倒閉，行業(yè)很快將會(huì)出現(xiàn)龍頭企業(yè)。甚至有不愿透露姓名的創(chuàng)業(yè)者斷言，明年線下將有1/2至2/3的賣場(chǎng)或門店將難以為繼。

　　積木家裝修CEO尚海洋也認(rèn)為，傳統(tǒng)的粗放式家裝模式已經(jīng)走得步履維艱，整個(gè)行業(yè)都在向聚攏流量、提高轉(zhuǎn)化、高效交付發(fā)展。

　　家裝行業(yè)確實(shí)處于整合的拐點(diǎn)，但實(shí)際的情況沒有我們想的那么糟糕，倒閉也不是今年獨(dú)有的現(xiàn)象——據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2015-2017年家裝家居行業(yè)有200家公司拿到融資，但截至今年4月，短短3年家裝家居行業(yè)已倒閉上百家企業(yè)，大部分曾在資本市場(chǎng)獲得加持。

　　2018年，從年初阿里等機(jī)構(gòu)130億元戰(zhàn)略投資居然之家開始，互聯(lián)網(wǎng)巨頭幾乎沒有錯(cuò)過家裝市場(chǎng)：京東與歐申納斯達(dá)成戰(zhàn)略合作加速家裝建材的布局，蘇寧易購(gòu)與尚品宅配家居達(dá)成戰(zhàn)略合作，今年業(yè)務(wù)規(guī)模將達(dá)百億元。騰訊則在家居領(lǐng)域與紅星美凱龍達(dá)成了戰(zhàn)略合作，推出了IMP全球家居智慧營(yíng)銷平臺(tái)。

　　從具體的融資數(shù)據(jù)上看，今年家裝行業(yè)共計(jì)發(fā)生43筆融資，融資總金額近200億元，更有獲得12億元A輪融資的有屋科技和10億元B輪融資的艾佳生活等明星項(xiàng)目。雖然融資數(shù)量略低于O2O大戰(zhàn)席卷家裝行業(yè)的2015年，融資總額卻大于前5年的總和，數(shù)據(jù)或有出入，但也能反映整體趨勢(shì)。

　　36氪根據(jù)公開資料整理（截至12月24日）

　　從獲投企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)來看，能夠提煉出來的關(guān)鍵詞有兩個(gè)：整裝和智能。

　　2、大行其道的整裝

　　家裝行業(yè)這塊骨頭之所以難啃就在于，交付周期長(zhǎng)、工序繁多、利益主體多元，家裝又是低頻需求，傳統(tǒng)的裝修企業(yè)不注重口碑積累，流行做一次性買賣，高效交付就成了行業(yè)最大的痛點(diǎn)。而能夠?qū)⒃O(shè)計(jì)、施工、產(chǎn)品等裝修全過程整合在一起的整裝，被行業(yè)視為提升交付效率和質(zhì)量的良方。

　　理想中的整裝指“從毛胚到拎包入住”，包括水電泥瓦木油的基建、櫥柜門窗的定制家具、成品家具、軟性裝飾等四個(gè)由硬到軟的環(huán)節(jié)。受限于交付能力，大多數(shù)裝修企業(yè)在四個(gè)環(huán)節(jié)中雖有不同程度的重疊，卻仍然以偏向硬裝或軟裝的整體解決方案為主。

　　整裝并非今年才興起的趨勢(shì)，關(guān)于今年的進(jìn)展，概括起來可以說是業(yè)務(wù)內(nèi)容越來越“軟”、工藝標(biāo)準(zhǔn)化程度和交付效率及品質(zhì)要求越來越高，而推動(dòng)整裝發(fā)展有以下兩個(gè)因素：

　　消費(fèi)主體年輕化和消費(fèi)行為的變遷

　　近年來，80、90后的年輕群體逐漸成為家裝消費(fèi)主力，雖然以城市劃分的地域需求分化仍在加劇，但他們普遍對(duì)裝修質(zhì)量、服務(wù)體驗(yàn)和工期有更高的要求，且由于生活節(jié)奏不斷加快，他們更愿意接受包含設(shè)計(jì)、材料、施工的整裝交付服務(wù)。

　　此外，獲取信息的渠道也在改變，大部分用戶在選擇裝修產(chǎn)品的時(shí)候都會(huì)在線進(jìn)行查詢和對(duì)比，其中裝企的品牌知名度、口碑成為了用戶決策的重要依據(jù)——這也一定程度上決定了，無法保障交付，只做信息撮合的流量平臺(tái)無法做好家裝這門生意。

　　高昂的獲客成本和轉(zhuǎn)化壓力

　　雖然統(tǒng)計(jì)口徑不同，但普遍被接受的數(shù)據(jù)是，裝修公司獲客成本約占到合同金額的30%-35%。“流量如此寶貴，如果能夠?qū)崿F(xiàn)一次獲客多次轉(zhuǎn)化，成交的客單價(jià)越高，獲客成本就相應(yīng)降低，整裝自然就成為裝企的選擇。”一起裝修網(wǎng)創(chuàng)始人黃杰解釋流量對(duì)家裝模式的影響。

　　同時(shí)，獲客難題也促使裝企向流量上游攔截，甚至從房產(chǎn)開發(fā)商手里獲取流量；另一方面，通過運(yùn)營(yíng)社群，以老帶新成為裝企獲客的重要渠道。

　　整裝的好處顯而易見，但也給裝企的整合能力和運(yùn)營(yíng)能力帶來巨大的挑戰(zhàn)，最核心的就是如何實(shí)現(xiàn)高效交付，并進(jìn)行規(guī)模化發(fā)展。這里有四個(gè)關(guān)鍵詞：模式、工藝、科技、供應(yīng)鏈。

　　目前市面上做整裝服務(wù)的主流模式可分為兩類：

　　一是自營(yíng)品牌，比如U家工場(chǎng)。U家工場(chǎng)是少數(shù)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)毛胚到拎包入住的裝企，自營(yíng)確實(shí)能保證交付質(zhì)量和用戶體驗(yàn)，但其創(chuàng)始人李帥曾向36氪表示，“開辟一座新城等于重新做一家公司”，因而U家工場(chǎng)將規(guī)模化的任務(wù)交給了家居零售業(yè)務(wù)“U家嚴(yán)選”——這也解釋了為什么大家越做越“軟”，當(dāng)然背后還有精裝房政策的影響，未來2C的硬裝市場(chǎng)空間注定會(huì)被擠壓；

　　二是渠道品牌。如果說自營(yíng)品牌更容易把模式跑通卻難實(shí)現(xiàn)規(guī)模化，那平臺(tái)型的渠道品牌無疑是快速規(guī)模化的最佳選擇，但土巴兔和齊家網(wǎng)似乎在警告創(chuàng)業(yè)者，如果不能實(shí)現(xiàn)落地交付、不能合理分配產(chǎn)業(yè)鏈上各個(gè)角色的利益，即使匯聚龐大的流量也無法轉(zhuǎn)化變現(xiàn)。

　　為了實(shí)現(xiàn)整裝的高效交付，行業(yè)里的玩家花費(fèi)了大量時(shí)間研究工藝標(biāo)準(zhǔn)化、施工流程化——裝配式裝修則是工藝標(biāo)準(zhǔn)化和施工流程化的極致形式，并積極在生產(chǎn)環(huán)節(jié)中應(yīng)用AI技術(shù)、大數(shù)據(jù)技術(shù)、VR/AR技術(shù)來提升效率，具體呈現(xiàn)的形態(tài)有趨于傻瓜式的設(shè)計(jì)軟件（滿屋研選的“美家秀秀”、三加科技的“曉家”等等）、VR/AR展示設(shè)備、BIM信息系統(tǒng)（如打扮家）等。

　　一個(gè)題外話是，簡(jiǎn)易到消費(fèi)者也能操作的設(shè)計(jì)軟件、VR/AR設(shè)備，本質(zhì)上是裝企與消費(fèi)者溝通的工具，它們現(xiàn)階段的主要作用是在營(yíng)銷環(huán)節(jié)促進(jìn)轉(zhuǎn)化。

　　而對(duì)于裝企最頭疼的聚攏流量的營(yíng)銷工具，市面上仍相對(duì)空白，因而家裝領(lǐng)域基于社交的口碑推廣和轉(zhuǎn)化渠道產(chǎn)品仍然值得探索和期待。

　　除了模式、工藝、科技的應(yīng)用，對(duì)供應(yīng)鏈的優(yōu)化也是裝企需要攻克的重點(diǎn)。

　　由于家具、建材等產(chǎn)品利潤(rùn)率高，大多頭部裝企會(huì)選擇直接與上游廠商合作的模式來縮短供應(yīng)鏈流通路徑，降低營(yíng)銷和渠道成本，并試圖通過前端的訂單數(shù)據(jù)，在后端實(shí)現(xiàn)柔性制造，艾佳生活、麗維家等都是這理念的踐行者，艾佳生活甚至因?yàn)樵谙M(fèi)者購(gòu)房時(shí)就簽訂裝修合同，獲得了一年左右的生產(chǎn)制造窗口期。

　　另一方面，利潤(rùn)薄、品類繁多的輔材領(lǐng)域，給了第三方B2B平臺(tái)成長(zhǎng)空間，好材網(wǎng)、掌上輔材、工頭幫等3家頭部B2B平臺(tái)皆在今年獲得了融資，就在本月，全材網(wǎng)并購(gòu)好材網(wǎng)，成為離全國(guó)化布局最近的輔材B2B平臺(tái)。

　　3、靠智能推動(dòng)的藍(lán)海

　　在2018年獲投的企業(yè)名目中，近1/3為智能家居企業(yè)，即使不是直接提供智能家居解決方案的裝企，應(yīng)用的科技產(chǎn)品也大多與智能沾親帶故。

　　雖然智能家居是目前物聯(lián)網(wǎng)在2C市場(chǎng)上最合理的應(yīng)用場(chǎng)景，同時(shí)也被亞馬遜、谷歌、海爾、蘋果、小米、三星、國(guó)美、宜家等巨頭視為家庭數(shù)據(jù)入口，但前端市場(chǎng)對(duì)全屋智能的需求并不強(qiáng)烈，反而是智能門鎖、燈控系統(tǒng)、影音娛樂等更為剛性的、局部智能化需求率先打開了市場(chǎng)。

　　在智能家居的需求推動(dòng)下，多款智能家居硬件也在2018年迎來了大爆發(fā)。繼亞馬遜、谷歌推出智能音箱之后，2018年京東、天貓、小米紛紛推出新品并引發(fā)了一場(chǎng)“百箱大戰(zhàn)”。此外，智能門窗、智能攝像頭、掃地機(jī)器人、智能網(wǎng)關(guān)、智能燈泡和智能門鎖等單品的終端銷量也有了大幅提升，甚至在今年迎來一個(gè)以德施曼、云丁科技等品牌為代表的智能門鎖風(fēng)口。

　　盡管前景光明，但業(yè)內(nèi)普遍的認(rèn)知是目前并未迎來爆發(fā)式增長(zhǎng)點(diǎn)，而有屋科技、BroadLink等智能家居裝企仍然獲得了過億元的大額融資。以有屋科技為例，這些裝企的業(yè)務(wù)可以理解為在整裝的基礎(chǔ)上加上智能家居的解決方案（包括智能硬件的通信協(xié)議適配、電路布局、軟硬件產(chǎn)品等內(nèi)容）。

　　但這絕非簡(jiǎn)單的相加，第一個(gè)難關(guān)就是不同硬件產(chǎn)品之間通信協(xié)議的適配問題。

　　在分享資本投資人高寒看來，智能家居之所以會(huì)選中家裝，是因?yàn)椤凹已b處于智能家居最合適的進(jìn)場(chǎng)時(shí)機(jī)”。但家裝創(chuàng)業(yè)者對(duì)智能家居的熱情卻沒有那么高，在36氪采訪的非智能家居起步的互聯(lián)網(wǎng)家裝創(chuàng)業(yè)者中，約83%持觀望態(tài)度，僅麗維家正在布局智能家居產(chǎn)品“有品家”。

　　價(jià)格因素和解決方案的成熟度，都在影響智能裝修普及和家裝創(chuàng)業(yè)者放手一試的熱情。而高寒也坦言，投資機(jī)構(gòu)在智能家居領(lǐng)域出手，大多是出于長(zhǎng)期布局考慮。

　　2018年的家裝行業(yè)，沒有想象中那么“寒冷”，新模式、新技術(shù)都在嘗試和落地。無論有沒有新模式、新噱頭，家裝始終都要回歸到“交付”二字，因?yàn)楸举|(zhì)上，家裝是服務(wù)業(yè)和零售業(yè)的綜合體。

　　六、聯(lián)合辦公市場(chǎng)

　　1.馬太效應(yīng)加劇

　　2018年，中國(guó)聯(lián)合辦公迎來融資和整合的加速期，頭部品牌融資規(guī)模快速擴(kuò)大，行業(yè)的整合也繼續(xù)提速。行業(yè)的馬太效應(yīng)更為明顯，資源和資金都朝頭部玩家聚集，小玩家漸漸退出市場(chǎng)。

　　聯(lián)合辦公行業(yè)鼻祖“Wework中國(guó)”在4月份并購(gòu)了定位中高端市場(chǎng)的裸心社，并先后完成5億美元融資；氪空間在今年完成了6億元Pre-B輪融資，夢(mèng)想加也完成了3億元B輪融資和1.2億美元C輪融資。

　　優(yōu)客工場(chǎng)在今年動(dòng)作頻頻，1月收購(gòu)洪泰創(chuàng)新空間，之后合并了無界空間、wedo聯(lián)合創(chuàng)業(yè)社、Workingdom等；在投融資方面，完成了兩次億元以上戰(zhàn)略投資、數(shù)億元C+輪融資以及2億美元D輪融資，并成立了一支共享辦公不動(dòng)產(chǎn)基金。

　　而地庫(kù)、孔雀機(jī)構(gòu)、Myspace規(guī)模較小的玩家，由于盲目擴(kuò)張、盈利能力差等問題紛紛倒下。

　　即使如此，目前聯(lián)合辦公行業(yè)的概念、模式和標(biāo)準(zhǔn)都還未有統(tǒng)一清晰的定義。頭部玩家們采用的商業(yè)模式并不相同，即便是在同一品牌下，不同辦公空間的設(shè)計(jì)、風(fēng)格也各有差異。

　　聯(lián)合辦公行業(yè)仍然具有很大的上升空間，但行業(yè)面臨一個(gè)最為現(xiàn)實(shí)的問題，即如何運(yùn)營(yíng)一個(gè)穩(wěn)健的盈利模型。

　　2.辦公智能化、服務(wù)精細(xì)化

　　辦公智能化被更多地提及，最初聯(lián)合辦公行業(yè)普遍運(yùn)用App、小程序以及辦公軟件來統(tǒng)一管理入駐會(huì)員以及辦公權(quán)限，隨后逐漸采用了“無人值守”的概念，頭部玩家都漸漸使用了人臉識(shí)別等技術(shù)。

　　從趨勢(shì)上來說，智能化可能會(huì)從軟件層面進(jìn)一步深入到硬件層面，比如優(yōu)客工場(chǎng)在今年9月收購(gòu)了智能化辦公平臺(tái)火箭科技，以及夢(mèng)想加強(qiáng)調(diào)的OaaS（Office as a Service）。在未來的工作場(chǎng)景中，桌子、椅子以及投影設(shè)備也許都會(huì)在物理層面上被重新定義。

　　服務(wù)精細(xì)化或許是行業(yè)共識(shí)。目前不管是直營(yíng)還是混合模式，市面上聯(lián)合辦公空間的盈利方式還是以租金為主，對(duì)于增值服務(wù)仍在探索。企業(yè)入駐時(shí)主要考量的因素是位置和性價(jià)比，而性價(jià)比就落足于服務(wù)精細(xì)化，成為在類似地段和價(jià)格區(qū)間內(nèi)吸引客戶的關(guān)鍵。

　　首先是資源協(xié)同，在為入駐企業(yè)提供的資源方面，基本會(huì)配置人力資源、財(cái)會(huì)、福利內(nèi)購(gòu)、投融資對(duì)接等第三方企業(yè)服務(wù)。而在社群建設(shè)層面，聯(lián)合辦公空間也紛紛推出了團(tuán)建、企業(yè)合作等活動(dòng)。

　　其次，辦公智能化在這里也有所體現(xiàn)。無人值守減少了單店運(yùn)營(yíng)人員，減低運(yùn)營(yíng)成本的同時(shí)提高了服務(wù)能力。在空間設(shè)計(jì)上，如何更好地利用空間，如何協(xié)調(diào)大廳、工位以及會(huì)議室的位置，如何提高單店坪效也會(huì)成為服務(wù)精細(xì)化的重要組成部分。

　　3、規(guī)模持續(xù)增長(zhǎng)，整租比例提高

　　從潛在客戶規(guī)模來看，國(guó)家市場(chǎng)監(jiān)管總局的數(shù)據(jù)顯示，2018年前三季度新設(shè)市場(chǎng)主體1561.6萬(wàn)戶，同比增長(zhǎng)10.4%，其中新設(shè)企業(yè)501.2萬(wàn)戶，增長(zhǎng)11.1%。

　　根據(jù)企名片數(shù)據(jù)，2018年發(fā)生的投融資事件共計(jì)10147起，環(huán)比下降24.25%，總?cè)谫Y金額25854.64億人民幣，環(huán)比上升28.37%。而寒冬時(shí)期，小微初創(chuàng)企業(yè)租約短、付費(fèi)能力弱等特點(diǎn)都會(huì)被放大，相較而言，具有整租能力的大型互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)和傳統(tǒng)企業(yè)更受聯(lián)合辦公空間歡迎。

　　咨詢公司沙利文的研究數(shù)據(jù)顯示，到2020年，聯(lián)合辦公將由如今的70%中小企業(yè)客戶、30%大企業(yè)客戶，逐漸發(fā)展成50%大企業(yè)客戶、50%中小企業(yè)客戶。同樣的趨勢(shì)也發(fā)生在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，比如今日頭條入駐氪空間、PING++入駐納什空間、中糧入駐夢(mèng)想加等。多位聯(lián)合辦公從業(yè)人員告訴36氪，傳統(tǒng)企業(yè)、大型互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)對(duì)于聯(lián)合辦公接受度都在提高。

　　此外，社交和社區(qū)可能是個(gè)重要發(fā)展方向，當(dāng)連接的人足夠多，就會(huì)有更多想象空間。在估值模型上，會(huì)員數(shù)是一個(gè)重要的考量標(biāo)準(zhǔn)，但社交和社群運(yùn)營(yíng)的商業(yè)價(jià)值如何實(shí)現(xiàn)還有待考量。

　　但聯(lián)合辦公和傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)的邊際逐漸模糊，房地產(chǎn)商們直接下場(chǎng)，獨(dú)有的社群文化可能是聯(lián)合辦公空間們的核心壁壘之一。