“在十堰，往年春節(jié)返鄉(xiāng)置業(yè)的成交量，大概占到全年的30%。今年很多項目降價了，銷售也沒什么起色?！?/p>

　　2019年春節(jié)期間，返鄉(xiāng)置業(yè)熱潮明顯降溫，湖北十堰市某房企人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者如此說。

　　受去年四季度以來房地產(chǎn)市場整體降溫的影響，今年開年，樓市成交活躍度較低。在很多三四線城市，返鄉(xiāng)置業(yè)熱潮明顯降溫，使得春節(jié)期間的成交量有所下降。

　　此前的一月，市場同樣不夠活躍。易居克而瑞對30個重點(diǎn)城市的統(tǒng)計顯示，1月整體成交2146萬平方米，環(huán)比下跌31%，同比也有14%的降幅。

　　這種情況給2019年的市場前景蒙上一層陰影。多數(shù)受訪者認(rèn)為，至少在今年上半年，房地產(chǎn)市場將延續(xù)下行的態(tài)勢，全年成交量已不可能再度攀升。其原因在于，在各種因素的影響下，市場需求已經(jīng)明顯萎縮。

　　房地產(chǎn)市場的降溫在房企業(yè)績上得以體現(xiàn)。中原地產(chǎn)對30家已經(jīng)發(fā)布業(yè)績的房企進(jìn)行統(tǒng)計指出：

　　今年1月，30家企業(yè)實(shí)現(xiàn)銷售額3189.4億元，比2018年同期下降了11%。

　　其中，萬科、恒大兩家龍頭房企的銷售額雖然都突破了400億，但同比降幅分別達(dá)到28.0%和32.9%。碧桂園發(fā)布的權(quán)益銷售額為331億，同比降幅也達(dá)到28%。

　　雖然部分中型房企的業(yè)績有所提升，但下降的情況仍然較多。其中，與去年12月相比，房企1月業(yè)績呈現(xiàn)普遍性下滑，顯示出市場在下行。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，龍頭房企銷售放緩，很大程度上與三四線城市逐漸退燒有關(guān)系。

　　上海易居研究院副院長楊紅旭認(rèn)為，一方面，去年1月處于樓市繁榮期，基期值高，今年1月處于降溫期；另一方面，今年春節(jié)比去年早了10天，1月銷售受春節(jié)假期因素影響較大。

　　進(jìn)入2月，受春節(jié)假期因素影響，一二線城市的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)假期基本暫停（北上廣深等城市只有個位數(shù)網(wǎng)簽），長假樓市主要以三四線城市為主。但根據(jù)多家機(jī)構(gòu)的觀點(diǎn)，以往頗為普遍的返鄉(xiāng)置業(yè)現(xiàn)象，也出現(xiàn)明顯降溫。

　　58同城、安居客發(fā)布的《2019返鄉(xiāng)置業(yè)調(diào)查報告》顯示：

　　2019年春節(jié)期間，52.7%的“漂一族”有返鄉(xiāng)置業(yè)意向，比上年下滑了6個百分點(diǎn)。

　　對于有返鄉(xiāng)置業(yè)意向的人群來說，三線、四線及以下城市依然是返鄉(xiāng)置業(yè)的主力城市，合計占比達(dá)到78%。

　　前述房企人士表示，近幾年來，返鄉(xiāng)置業(yè)成為很多三四線城市的普遍現(xiàn)象。在一些城市，市場好的時候，春節(jié)期間返鄉(xiāng)置業(yè)的規(guī)模占全年三到四成，開發(fā)商也多會安排銷售人員在春節(jié)期間值班。今年很多項目降價銷售，但成交量明顯不如往年。

　　張大偉向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者表示：

　　“大部分三四線城市樓市在2019年春節(jié)期間出現(xiàn)了‘觀望+有價無市’的現(xiàn)象?！?/p>

　　中信建投對東中西部的六個縣市進(jìn)行調(diào)研，并發(fā)布2019年春節(jié)返鄉(xiāng)調(diào)研報告。其中顯示，春節(jié)期間房地產(chǎn)項目來訪量出現(xiàn)普遍下降，需求疲態(tài)開始顯現(xiàn)。在市場成熟度高的城市，房價已經(jīng)自高點(diǎn)有所回落。

　　該機(jī)構(gòu)對江西省永新縣進(jìn)行調(diào)研發(fā)現(xiàn)，今年春節(jié)期間，碧桂園、歐洲城、朝陽學(xué)府等三大熱盤的到訪量同比下滑50%，“說明返鄉(xiāng)置業(yè)需求大幅收縮”。

　　2019年開年的市場表現(xiàn)，延續(xù)了去年年末的降溫走勢。張大偉表示，大部分城市在去年四季度出現(xiàn)降溫，一些城市的降溫趨勢，則從下半年就已開始。這波降溫的動力，主要來自于樓市調(diào)控效果的長期累加。

　　但由于去年上半年銷售旺盛，全年的房地產(chǎn)銷售規(guī)模仍然創(chuàng)下歷史新高。如2018年全國商品房銷售面積突破17萬億平方米，商品房銷售額則接近15萬億。

　　中信建投指出，在一些三四線城市，2018年的成交量和房價都創(chuàng)下歷史新高，部分縣市的成交量增速接近100%。

　　該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，這種情況也使得很多城市的需求出現(xiàn)透支，從而導(dǎo)致今年年初市場低迷。“多地唱響盛極而落的序曲”。

　　上海易居研究院智庫中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，近年來，三四線樓市波動較大，如今正發(fā)生從旺盛到低迷的變化，并將影響整體市場：

　　“2019年上半年市場走勢不容樂觀，全國商品房銷售面積增速步入負(fù)增長區(qū)間已是大概率事件。其中，一二線城市成交量保持穩(wěn)定，三四線將面臨較大調(diào)整壓力。”

　　按照監(jiān)管層的基調(diào)，棚戶區(qū)改造的范圍和貨幣化安置的比例，未來都將得到控制。業(yè)界認(rèn)為，這也將成為三四線樓市的壓力。中信建投指出，三四線城市的需求主要來自剛需、改善需以及拆遷，部分東部城市拆遷需求占比達(dá)50%，因此過去拆改力度越大的區(qū)域，今年市場將面臨越大的挑戰(zhàn)。

　　據(jù)中金報告稱，春節(jié)假期上海、南京等17個重點(diǎn)城市新房銷售面積較去年同期下降了56%，房地產(chǎn)行業(yè)基本面延續(xù)加速下降趨勢。同時，春節(jié)返鄉(xiāng)置業(yè)行情不振的基本趨勢也延伸影響至各地的二手房市場表現(xiàn)。

　　據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)，2019年1月，全國100個重點(diǎn)城市中二手房掛牌均價環(huán)比下跌1.05%，已經(jīng)連續(xù)5個月下跌，下跌城市數(shù)量環(huán)比上月雖有所減少，但降幅正逐步擴(kuò)大。其中，值得關(guān)注的是重點(diǎn)二線城市掛牌均價受政策影響明顯，降幅最大。

　　1月份，從不同等級的城市掛牌均價環(huán)比情況來看，各等級城市均有不同程度的下滑，其中重點(diǎn)二線城市的二手房價格降幅最明顯。

　　據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心數(shù)據(jù)顯示，總體來看，一線城市調(diào)控仍未放松，市場保持緩慢下跌的態(tài)勢，掛牌均價環(huán)比下跌1.02%；二線城市因調(diào)控加碼，重點(diǎn)二線城市在調(diào)控高壓下，二手房掛牌均價環(huán)比下降幅度最大，降幅為1.14%；三四線城市的環(huán)比降幅最小，為0.99%。

　　分區(qū)域來看，東部、中部城市的二手房掛牌均價持續(xù)下行，降幅在1%左右，其中東部地區(qū)城市的二手房掛牌價格下行壓力最大，掛牌均價由去年12月的21112元/平下滑至今年1月的20863元/平，環(huán)比降幅為1.18%。

　　21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)研究院分析師認(rèn)為，二手房的掛牌均價一定程度上受當(dāng)?shù)貥鞘械氖袌龀山磺闆r影響，尤其是市場成交表現(xiàn)，能夠很大程度上影響到當(dāng)?shù)囟址渴袌鰭炫苾r格的預(yù)期與信心。

　　據(jù)CREIS中指數(shù)據(jù)顯示，今年1月份監(jiān)測的主要城市樓市成交同環(huán)比皆呈現(xiàn)出下滑的趨勢。分城市來看，一線城市成交面積環(huán)比下降38.6%；重點(diǎn)二線城市成交面積環(huán)比下降28.4%；三四線主要城市成交面積環(huán)比下降24.6%。

　　具體來看，1月份廣州僅成交了54.99萬平方米，在四個一線城市中環(huán)比降幅最高，達(dá)到65.17%；北京環(huán)比降幅超過40%；深圳降幅近三成；上海則基本持平。

　　重點(diǎn)二線城市中，南京、蘇州、杭州、成都、武漢和重慶在1月份的成交面積皆出現(xiàn)了較大幅度的下調(diào)，其中武漢的降幅最大，達(dá)到了51.11%，成為全國重點(diǎn)二線城市中成交量降幅最高的城市。

　　21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)研究院分析師認(rèn)為，1月份拋開春節(jié)假期的因素影響外，當(dāng)前在中央堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位、地方強(qiáng)調(diào)“一城一策”的背景下，房地產(chǎn)市場局部微調(diào)的態(tài)勢愈發(fā)明顯，帶動著各地二手房市場成交與掛牌價格的逐漸趨于理性。

　　由此，今年1月份重點(diǎn)二線城市二手房掛牌均價回調(diào)幅度明顯，實(shí)則亦是受此前該類城市的二手房市場成交回調(diào)的影響。

　　據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2018年以來，包括杭州、南京、天津等33個重點(diǎn)二線城市的二手房月度成交量持續(xù)走低，尤其是年尾11月份市場成交量與年內(nèi)峰值3月相比下滑了近六成，一度降至2017年以來的低位。

　　2019年樓市大局已定？

　　房地產(chǎn)調(diào)控的影響同樣不容忽視。今年1月，多地召開地方“兩會”，對全年的房地產(chǎn)政策進(jìn)行定調(diào)。中原地產(chǎn)總結(jié)稱，棚改收縮、一城一策、“三穩(wěn)”（穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期）是出現(xiàn)頻率最高的關(guān)鍵詞。這也意味著，今年房地產(chǎn)政策的總基調(diào)仍然從緊，并沒有明顯松動。

　　多數(shù)機(jī)構(gòu)認(rèn)為，在多種因素的綜合作用下，市場需求將繼續(xù)下降，2019年房地產(chǎn)市場將繼續(xù)處于下行通道中，交易量下滑是大概率事件。除非出現(xiàn)信貸等政策的實(shí)質(zhì)性松綁，否則市場很難出現(xiàn)反轉(zhuǎn)。

　　受此影響，投資熱情也會繼續(xù)降溫，未來一段時間內(nèi)，土地交易、開工情況也將呈現(xiàn)出相對低迷的狀態(tài)。

　　二手房方面，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)研究院分析師認(rèn)為，在2018年上半年新房限價政策頻出導(dǎo)致一二手房價格倒掛的虛假繁榮之下，尤其是重點(diǎn)城市的二手房市場價格經(jīng)歷了一波快速上漲，進(jìn)入下半年，在調(diào)控不斷加碼成交快速回調(diào)的市場影響下，如今二手房掛牌均價的回調(diào)跡象凸顯，某種程度上亦是市場逐漸趨于理性的集中體現(xiàn)。

　　未來，隨著重點(diǎn)二線城市人口城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加速，經(jīng)濟(jì)增速的相對穩(wěn)定，在戶籍制度改革、購房制度適度放松，以及調(diào)控政策的邊際改善共同的影響下，預(yù)計重點(diǎn)二線城市二手房掛牌價格持續(xù)回調(diào)將刺激一定的市場需求釋放，從而帶動該類城市二手房市場成交逐步回暖。