陽春3月，關(guān)于房地產(chǎn)市場“回暖”的消息頻現(xiàn)，不僅北京、上海等一線城市的樓市出現(xiàn)“小陽春”，無錫等熱點(diǎn)城市的土地市場再現(xiàn)搶地現(xiàn)象，而且典型房企的融資總額也現(xiàn)大規(guī)模反彈。

　　繼2月環(huán)比下跌四成回到2018年水平后，3月40家典型上市房企完成融資總額環(huán)比大漲超8成，突破了1000億大關(guān)，不僅超過了今年1月創(chuàng)造的近一年新高，而且創(chuàng)出16個月新高。

　　融資總額的大幅上漲，是否意味著房企融資環(huán)境寬松了？土地市場會全面回暖嗎？

　　接受券商中國記者采訪的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，最近房企融資環(huán)境比去年4季度略有寬松，大家拿到錢后，在土地市場也有明顯表現(xiàn)，部分二線城市搶地現(xiàn)象再現(xiàn)，溢價(jià)率上升。不過，全年來看，房企融資環(huán)境仍然偏緊，且今年企業(yè)已進(jìn)入償債高峰期，資金壓力仍較大，全國土地市場持續(xù)全面回溫的可能性不大。

　　40房企融資總額環(huán)比大漲85.25%

　　同策研究院的最新數(shù)據(jù)顯示，3月，40家典型上市房企完成融資總額共計(jì)1024.2億元，環(huán)比大幅上漲85.25%，同比大幅上漲63%。自2017年11月融資達(dá)1246.18億以來（其中包含恒大600億元的股權(quán)融資），首次突破1000億大關(guān)，創(chuàng)16個月新高。

　　來源：同策研究院

　　與2月相比，3月的融資筆數(shù)、融資總額都創(chuàng)下了歷史新高，除中期票據(jù)總額有小幅下降外，其余的各種債權(quán)融資方式融資額度均大幅上漲，最高漲幅達(dá)464.84%。

　　數(shù)據(jù)顯示，3月債權(quán)融資額為985.15億元，環(huán)比上漲78.49%，占房企融資總量的96.19%：

　　其中，第一名是公司債融資，386.40億元，環(huán)比小幅上漲6.37%，占比37.73%；

　　第二名是其他債權(quán)融資324.9億元，環(huán)比大幅上漲464.84%，占比31.72%；

　　第三名是信托貸款融資158.64億元，環(huán)比大幅上升382.04%，占比15.49%；

　　第四名是境內(nèi)銀行貸款74.81億元，環(huán)比上漲67.21%，占比7.30%；

　　第五名是中期票據(jù)40.40億元，環(huán)比下降24.51%，占比3.94%；

　　委托貸款、海外銀團(tuán)貸款融資金額為0。

　　另外，股權(quán)融資金額為39.05億元，占總?cè)谫Y金額比重為3.81%，主要來自境內(nèi)再融資總額的提升。

　　圖為2019年2月、3月典型上市房企融資情況對比，來源：同策研究院

　　其他債權(quán)融資總額創(chuàng)新高，環(huán)比大幅上漲464.84%，成3月最大亮點(diǎn)。主要有幾筆大額債券發(fā)生，其中最大筆金額來自招商蛇口發(fā)行的150億元可交換債券，其次是金地集團(tuán)發(fā)行的30億元超短期融資券。

　　值得注意的是，3月整體融資成本在3%-7%之間，最高融資成本僅8.625%，與往期的百分之十幾的融資成本相比，下降趨勢明顯。

　　房企融資環(huán)境略有寬松

　　3月融資總額的大幅上漲，是否意味著房企融資環(huán)境有放松趨勢？

　　同策研究院總監(jiān)張宏偉接受券商中國記者采訪時(shí)表示，現(xiàn)在房企融資環(huán)境確實(shí)寬松了一點(diǎn)，第一是正常的開發(fā)貸都能做了，去年四季度可能還有額度限制；第二是從資本市場環(huán)境來講，應(yīng)該是允許借新還舊的，整個資本市場的環(huán)境比去年四季度寬松了一點(diǎn)；第三是融資的規(guī)模在增加，利率在降低。

　　“從去年11月開始，開發(fā)企業(yè)融資尤其是發(fā)債確實(shí)是寬松很多，近幾個月的融資額度較高，也使開發(fā)商資金面得到緩解。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭對券商中國記者說，目前可以說房企融資環(huán)境略有放松，因?yàn)槿ツ暌詠矶啻谓禍?zhǔn)后，整個國內(nèi)貨幣政策總體是趨松了，但中央還是強(qiáng)調(diào)是定向?qū)捤桑驅(qū)嶓w經(jīng)濟(jì)和小微企業(yè)放松為主，房地產(chǎn)的融資從政策口徑來看目前是沒有放松的，但是多次降準(zhǔn)后整個金融體系的錢多了，對開發(fā)商的融資也有局部放松。

　　熱點(diǎn)城市土地競拍熱度回升

　　房企資金壓力緩解后，土地市場也有明顯反應(yīng)，近期部分二線城市土地市場開始回暖。

　　據(jù)中原地產(chǎn)監(jiān)測，4月3日，無錫市出讓3宗住宅土地，吸引了近60家房企參與競拍，最高溢價(jià)率達(dá)79.39%。其中，融創(chuàng)獲得2宗，另外還有一宗需要搖號。

　　中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)還顯示，3月下旬以來，部分城市的土地市場相比1-2月的低迷有所恢復(fù)，其中合肥、天津、杭州、溫州等城市賣地?cái)?shù)量有所增加，溢價(jià)率上升。3月下旬以來全國住宅地塊合計(jì)成交55宗，溢價(jià)率低于20%的只有17宗，有19宗溢價(jià)率超過40%，其中5宗溢價(jià)率超過100%。

　　中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)也顯示，3月份，合肥、重慶、杭州等熱點(diǎn)城市宅地市場明顯回暖，成交樓面價(jià)及溢價(jià)率均出現(xiàn)不同程度回升，全國300個城市住宅用地流拍宗數(shù)占比下降至1.8%，為2018年以來單月最低水平。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，在融資壓力有所緩解下，部分企業(yè)再次開始進(jìn)入土地市場搶地，2018年土地市場因?yàn)槌掷m(xù)的調(diào)控為明顯降溫，部分企業(yè)拿地較少，而在最近降準(zhǔn)后市場出現(xiàn)復(fù)蘇跡象的情況下，房企再次進(jìn)入土地市場，特別是部分熱點(diǎn)城市，土地市場最近明顯開始活躍，溢價(jià)率上升迅速。從拿地企業(yè)看，以中型房企為主，包括蘇州等城市出現(xiàn)了地方國企的積極拿地，在房地產(chǎn)市場競爭中，龍頭房企逐漸放緩規(guī)模擴(kuò)張，但中小型房企繼續(xù)加大規(guī)模擴(kuò)張，成為了最近拿地市場的主力。

　　易居研究院研究員王若辰也認(rèn)為，3月熱點(diǎn)二線城市地價(jià)反彈明顯，一方面因?yàn)橐患径确科蟀l(fā)債融資較多帶來資金面的好轉(zhuǎn)。另一方面因?yàn)榉科竽玫仡A(yù)期從三四線城市向一二線城市的轉(zhuǎn)移，同時(shí)一線城市供地量又較少，熱點(diǎn)二線城市成為首選的拿地對象。

　　“大家拿到錢之后在土地市場上有所表現(xiàn)，最近熱點(diǎn)城市土地市場開始回暖。”張宏偉預(yù)計(jì)，房企融資的寬松應(yīng)該會持續(xù)幾個月時(shí)間，接下來土地市場回溫的特點(diǎn)有可能會更加明顯。

　　不過，中國指數(shù)研究院則認(rèn)為，全年來看，房企融資環(huán)境仍然偏緊，且今年企業(yè)已進(jìn)入償債高峰期，資金壓力仍較大，全國土地市場持續(xù)全面回溫的可能性不大，三四線城市降溫態(tài)勢已現(xiàn)，但一二線城市基于更好的基本面以及對各類資源的強(qiáng)吸引力，獲得更多企業(yè)側(cè)重，土地市場將保持一定熱度。