?。▓D片來源：全景視覺）

　　經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)記者胡群陳女士在今年4月份以378萬的總價(jià)，在北京東五環(huán)外常營(yíng)地區(qū)買的住房還沒住進(jìn)去，最近該小區(qū)同類戶型的房?jī)r(jià)已報(bào)價(jià)368萬。

　　“當(dāng)時(shí)買房的時(shí)候也想過房?jī)r(jià)可能很難再猛漲，但沒想到時(shí)過半年還跌了一點(diǎn)。”陳女士向經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)記者稱。

　　陳女士所買的房子微跌，已成為北京地區(qū)的普遍性現(xiàn)象。鏈家的數(shù)據(jù)顯示，在過去的12個(gè)月內(nèi)，北京的二手房房?jī)r(jià)變動(dòng)不大。

　　數(shù)據(jù)來自鏈家網(wǎng)

　　當(dāng)房?jī)r(jià)不再快速上漲，甚至微跌之時(shí)，個(gè)人住房貸款增速開始放緩。央行數(shù)據(jù)顯示，去年末，住戶貸款中的個(gè)人住房貸款從去年末的21.9萬億元，同比增長(zhǎng)22.2%，增速較上年末低14.5個(gè)百分點(diǎn)；今年9月末，個(gè)人住房貸款為24.88萬億元，同比增長(zhǎng)17.9%，增速比上年末回落4.3個(gè)百分點(diǎn)。

　　住房貸款增速放緩

　　“近年來，我國(guó)住戶部門債務(wù)水平呈不斷上升趨勢(shì)，個(gè)人住房貸款保持較快增長(zhǎng)”。中國(guó)人民銀行發(fā)布的《中國(guó)金融穩(wěn)定報(bào)告（2018）》顯示，住戶部門債務(wù)水平與房?jī)r(jià)呈現(xiàn)較大的相關(guān)性。

　　2017年末，我國(guó)住戶部門債務(wù)余額40.5萬億元，同比增長(zhǎng)21.4%，較2008年增長(zhǎng)7.1倍。存款類金融機(jī)構(gòu)住戶部門貸款占全部貸款余額比例為32.3%，較2008年增加14.4個(gè)百分點(diǎn)。從結(jié)構(gòu)上看，住戶部門債務(wù)主要由消費(fèi)貸款和經(jīng)營(yíng)貸款構(gòu)成，2017年末，兩者占住戶部門債務(wù)余額的比例分別為77.8%和22.2%，同比增速分別為25.8%和8.1%。

　　央行《存款類金融機(jī)構(gòu)本外幣信貸收支表》顯示，截至2018年9月末，我國(guó)住戶部門債務(wù)余額45.6萬億元，其中，中長(zhǎng)期貸款中，消費(fèi)貸款余額為27.4萬億元。

　　中長(zhǎng)期消費(fèi)貸款中以住房按揭貸款為主。10月17日，調(diào)查統(tǒng)計(jì)司副司長(zhǎng)張文紅表示，個(gè)人住房貸款余額24.88萬億元。

　　自1997年商業(yè)銀行開辦個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)以來，住戶部門債務(wù)中個(gè)人住房貸款一直占據(jù)主體地位。2008—2017年期間，個(gè)人住房貸款余額從3.0萬億元增至21.9萬億元，占住戶部門貸款余額的比例保持在45%-54%。

　　截至今年9月末，個(gè)人住房貸款余額占住戶部門貸款余額的比例為54.56%。也就是說，個(gè)人住房貸款占住戶部門全部貸款的一半以上。

　　警惕高住戶部門杠桿率

　　《中國(guó)金融穩(wěn)定報(bào)告（2018）》分析稱，住戶部門債務(wù)水平與房?jī)r(jià)呈現(xiàn)較大的相關(guān)性。

　　2009年，我國(guó)實(shí)行積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策，采取了一系列促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的政策，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格止跌回升，住戶部門債務(wù)也隨之快速增長(zhǎng)。

　　2009年底，住戶部門債務(wù)余額8.2萬億元，同比增長(zhǎng)43.3%，其中個(gè)人住房貸款余額4.4萬億元，同比增長(zhǎng)47.9%。

　　2010年，為抑制部分城市房?jī)r(jià)過熱，國(guó)家加大房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控力度，金融管理部門出臺(tái)差別化信貸政策，對(duì)抑制投機(jī)需求、控制房?jī)r(jià)起到了積極作用。與此同時(shí)，個(gè)人住房貸款增速和住戶部門債務(wù)增速也在2010—2012年持續(xù)下降。此后，房?jī)r(jià)增速隨著政策調(diào)控的放松與收緊而交替呈現(xiàn)上升——下降的M型波動(dòng)態(tài)勢(shì)，住戶部門債務(wù)增速依然與房?jī)r(jià)增速保持一致的變動(dòng)趨勢(shì)。

　　2017年3月起，針對(duì)房?jī)r(jià)上漲過快問題，相關(guān)部門出臺(tái)一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策。此后，北京、上海等城市的房地產(chǎn)交易量明顯下降，房?jī)r(jià)過快上漲的勢(shì)頭得到了有效抑制。2017年末，個(gè)人住房貸款余額同比增速相應(yīng)降至22.2%。

　　今年以來，房地產(chǎn)政策一直未放松，目前來看一線城市房?jī)r(jià)回調(diào)，二三線樓市開始降溫。個(gè)人住房貸款余額同比增速進(jìn)一步降至17.9%。

　　由于個(gè)人住房貸款增速放緩，中長(zhǎng)期消費(fèi)貸款中主要以個(gè)人住房貸款為主，因此中長(zhǎng)期消費(fèi)貸款增速也呈放緩態(tài)勢(shì)，而短期消費(fèi)貸款增速大幅上升。

　　央行數(shù)據(jù)顯示，2017年短期消費(fèi)貸款增速異常，1月短期消費(fèi)貸款余額同比增速為19.9%，至10月則上升至40.9%。

　　《中國(guó)金融穩(wěn)定報(bào)告（2018）》認(rèn)為，這一現(xiàn)象的出現(xiàn)部分原因在于2016年下半年以來銀行逐漸收緊房貸授信，部分購(gòu)房者利用短期消費(fèi)貸款等渠道違規(guī)加杠桿，繞過首付比例限制，從而可能導(dǎo)致大量短期消費(fèi)貸款流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，助長(zhǎng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)行為，房?jī)r(jià)過快上漲問題更為突出。

　　2017年末，我國(guó)住戶部門杠桿率（債務(wù)余額/GDP）為49.0%，低于國(guó)際平均水平（62.1%），但高于新興市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體的平均水平（39.8%）。盡管我國(guó)住戶部門杠桿率低于國(guó)際平均水平，但近年來增速較快。2008年末，我國(guó)住戶部門杠桿率為17.9%，至2017年末已經(jīng)達(dá)到49.0%，10年間上升31.1個(gè)百分點(diǎn)。

　　《中國(guó)金融穩(wěn)定報(bào)告（2018）》顯示，杠桿率超過全國(guó)平均水平的省份分別是：上海（65.5%）、浙江（65.4%）、甘肅（59.8%）、廣東（59.1%）、北京（58.8%）、福建（57.5%）、重慶（50.6%）、寧夏（49.3%）和江西（49.2%）。上述地區(qū)中，上海、浙江、廣東、福建、重慶5個(gè)省市的住戶部門債務(wù)與存款的比例以及債務(wù)收入比也超過全國(guó)平均水平，應(yīng)加以關(guān)注。

　　房?jī)r(jià)下跌將對(duì)銀行帶來沖擊

　　2017年房地產(chǎn)銷售面積和銷售額均創(chuàng)新高，但增速放緩。2018年上半年，銷售面積和銷售額的增速進(jìn)一步放緩。

　　2017年3月起，針對(duì)房?jī)r(jià)上漲過快問題，各地相繼出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，北京、上海全年商品房銷售面積同比均出現(xiàn)明顯下降，下降幅度分別為47.8%和37.5%。

　　2017年全年商品房銷售面積累計(jì)16.9億平方米，同比增長(zhǎng)7.7%，增速較上年低14.8個(gè)百分點(diǎn)。商品房銷售額13.4萬億元，同比增長(zhǎng)13.7%，增速較上年低21.1個(gè)百分點(diǎn)。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2018年1-6月份，商品房銷售面積77143萬平方米，同比增長(zhǎng)3.3%；商品房銷售額66945億元，增長(zhǎng)13.2%。

　　房?jī)r(jià)下跌將對(duì)銀行資產(chǎn)質(zhì)量帶來一定沖擊，中國(guó)東方資產(chǎn)管理公司組織研發(fā)的年度研究報(bào)告：《中國(guó)金融不良資產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告》（下稱《報(bào)告》）預(yù)測(cè)，2018年末國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)不良貸款余額將達(dá)到855億元，不良貸款率將高達(dá)1.5%。

　　2018年上半年，人民銀行組織開展了2018年度銀行業(yè)壓力測(cè)試，選取交通銀行、郵儲(chǔ)銀行、興業(yè)銀行、浦發(fā)銀行、民生銀行、廣發(fā)銀行等20家2017年末資產(chǎn)規(guī)模在5000億元以上的大中型商業(yè)銀行，基于2017年末的資產(chǎn)負(fù)債等數(shù)據(jù)，評(píng)估商業(yè)銀行在不利沖擊下的穩(wěn)健性狀況。在房地產(chǎn)開發(fā)貸款不良貸款率增加15個(gè)百分點(diǎn)，購(gòu)房貸款不良貸款率增加10個(gè)百分點(diǎn)的沖擊下，參試銀行整體資本充足率下降至11.33%，4家銀行資本充足率不達(dá)標(biāo)。