[摘要] 2019年，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)來說，因城施策、分類指導(dǎo)是兩個(gè)無法繞開的關(guān)鍵詞。但從目前已經(jīng)有所松動(dòng)的城市來看，如何“因城施策”并沒有明確標(biāo)準(zhǔn)。

　　2018年末，房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)云變幻。

　　12月18日，因?yàn)槁氏热∠》俊跋奘哿睢保灰怪g，菏澤這個(gè)山東西南部的三線小城成為全國(guó)輿論焦點(diǎn)。此時(shí)，距離2017年11月6日“限售令”出臺(tái)僅有一年多時(shí)間。

　　短短幾日間，珠海、廣州、深圳等地陸續(xù)跟進(jìn)，從放松限購、調(diào)整限價(jià)、下調(diào)房貸利率等多個(gè)維度松綁樓市調(diào)控。在市場(chǎng)樂于將菏澤破局解讀為多城試圖管制松綁“第一槍”的同時(shí)，2019年的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)急欲穿越迷霧：“菏澤現(xiàn)象”會(huì)否蔓延至三四線甚至一二線城市？2019年，房地產(chǎn)調(diào)控是否將迎來更大范圍的寬松？

　　頂層宏觀調(diào)控的靴子很快落地。

　　12月19-21日，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確提出，明年將“構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制，堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策、分類指導(dǎo)，夯實(shí)城市政府主體責(zé)任，完善住房市場(chǎng)體系和住房保障體系”。12月24日，住建部召開全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議，提出明年要以穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期為目標(biāo)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　在此背景下，多位專家預(yù)測(cè)明年或更多城市跟進(jìn)、放松樓市調(diào)控。

　　國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)研究所副所長(zhǎng)鄧郁松對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，當(dāng)前不同城市之間的房地產(chǎn)差異比較大，比如某些城市庫存量很大，那就需要適當(dāng)減少供應(yīng)，而部分城市房?jī)r(jià)上漲壓力很大，那就需要相應(yīng)地增加土地供應(yīng)。“‘因城施策、分類指導(dǎo)’不一定就是為了放松，而是要回歸到怎么做才能有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。”鄧郁松說道。

　　多地放松調(diào)控，樓市未見回暖

　　也許是一種巧合，2018年的樓市，以1月份蘭州試探性“放松限購”未果開頭，又以12月菏澤“放松限購”消息屬實(shí)收尾。

　　12月18日，山東省菏澤市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局官網(wǎng)發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)全市棚戶區(qū)改造和促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，其中提出要“取消新購住房限制轉(zhuǎn)讓措施”，引發(fā)輿論關(guān)注。第二天，菏澤市住建局官網(wǎng)再次發(fā)布解讀說明，證實(shí)了這一舉措。

　　有城市迅速跟上。12月19日，珠海擬放松限購政策，在金灣區(qū)和斗門區(qū)所有購房者只需一年社保就可以購買一套商品住房的消息傳出（后據(jù)珠海市住建局回應(yīng)，該政策為人才政策，自10月22日起，非珠海市戶籍居民若能提供一年社保加珠海市人才證明，也可在珠海市購房）；緊接著，在廣州，除完善商服銷售政策，2017年3月30日前土地出讓項(xiàng)目可以銷售給個(gè)人之外，住宅限價(jià)政策亦出現(xiàn)松動(dòng)：廣州將改變“一刀切”限價(jià)政策，根據(jù)周邊樓盤價(jià)格浮動(dòng)調(diào)整限價(jià)；深圳則在信貸方面出現(xiàn)松動(dòng)。近期深圳三大行的房貸利率由基準(zhǔn)利率上浮15%下調(diào)至基準(zhǔn)利率上浮10%。

　　不獨(dú)珠三角如此。在12月22日舉行的“2018微博房產(chǎn)百強(qiáng)盛典”上，新京報(bào)傳媒執(zhí)行總裁張學(xué)冬指出，近期北京的政策環(huán)境也相對(duì)有所寬松，表現(xiàn)在高端房限簽的情況有所放松，簽約量上升。而在工作居住證方面，近期北京也有新的政策動(dòng)向，包括增加工作居住證辦理總量，加快審批，并將暢通引進(jìn)人才、留學(xué)回國(guó)人員、應(yīng)屆畢業(yè)生等各類人才在政府人力資源公共服務(wù)機(jī)構(gòu)集體戶落戶、托管人事檔案的辦理渠道。

　　各地政策放松會(huì)否引起房地產(chǎn)市場(chǎng)快速回暖及反彈，成為2019年中國(guó)經(jīng)濟(jì)的焦點(diǎn)之一。

　　華夏新供給經(jīng)濟(jì)學(xué)研究院首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所前所長(zhǎng)賈康在接受時(shí)代周報(bào)記者采訪時(shí)表示，目前來看政策疑似松動(dòng)，“預(yù)計(jì)2019年會(huì)有更多城市進(jìn)行政策微調(diào)”。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向時(shí)代周報(bào)記者分析，雖然目前多城疑似放松調(diào)控，但事實(shí)上房地產(chǎn)歸根結(jié)底看信貸：“目前多城松綁的都不是關(guān)鍵性政策，所以市場(chǎng)并未給出比較好的反應(yīng)。最近幾天中介市場(chǎng)的訪問量、帶看量、成交量的數(shù)據(jù)也并未產(chǎn)生變化。”鏈家北京某門店的中介人員佐證了張大偉的看法。該中介告訴時(shí)代周報(bào)記者，最近看房的數(shù)量并沒有什么變化，在他們看來，現(xiàn)在的政策，“還沒有松的意思”。

　　但克而瑞廣州區(qū)域首席分析師肖文曉則向時(shí)代周報(bào)記者表示，廣州的商服政策松動(dòng)，以及住宅限價(jià)松動(dòng)，已經(jīng)不同程度地產(chǎn)生了一定的影響。“根據(jù)我們的調(diào)研，在廣州商服政策松動(dòng)后，很多樓盤政策發(fā)布后首天的客戶上門量，基本是以前一個(gè)星期的上門量。這個(gè)利好還是比較明顯的，預(yù)計(jì)公寓項(xiàng)目的成交活躍度會(huì)有所好轉(zhuǎn)。”肖文曉說，“但住宅限價(jià)政策松動(dòng)，相對(duì)而言，對(duì)市場(chǎng)的刺激效應(yīng)就沒那么明顯。主要是廣州的住宅調(diào)控除了限價(jià)，還有限購、限貸等政策。再者，限價(jià)松動(dòng)僅影響房地產(chǎn)市場(chǎng)從雙合同變成單合同，并未實(shí)際減輕購房者負(fù)擔(dān)。”

　　“因城施策”該有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)嗎？

　　2019年，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)來說，因城施策、分類指導(dǎo)是兩個(gè)無法繞開的關(guān)鍵詞。但從目前已經(jīng)有所松動(dòng)的城市來看，如何“因城施策”并沒有明確標(biāo)準(zhǔn)。

　　以房地產(chǎn)比較重要的兩個(gè)衡量指標(biāo)—庫存和房?jī)r(jià)上漲壓力兩個(gè)因素來看，近期出現(xiàn)政策松動(dòng)的城市，并無太大的一致性。

　　先看庫存。根據(jù)易居百城土地儲(chǔ)備報(bào)告，截至11月底，北京庫存883萬平方米，預(yù)計(jì)去庫存周期（存銷比）24.6個(gè)月；廣州庫存834萬平方米，預(yù)計(jì)去庫存周期（存銷比）10.1個(gè)月；深圳庫存361萬平方米，預(yù)計(jì)去庫存周期（存銷比）13.8個(gè)月；珠海庫存271萬平方米，預(yù)計(jì)去庫存周期（存銷比）14.8個(gè)月；太原庫存978萬平方米，預(yù)計(jì)去庫存周期（存銷比）13.3個(gè)月；蘭州庫存626萬平方米，預(yù)計(jì)去庫存周期（存銷比）15.5個(gè)月。菏澤統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)暫時(shí)缺乏。

　　而從房?jī)r(jià)上漲壓力來說，根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院跟蹤數(shù)據(jù)，從1-11月百城住宅均價(jià)環(huán)比變化趨勢(shì)來看，今年整體曲線平穩(wěn)偏回落。今年以來，百城均價(jià)各個(gè)季度累計(jì)漲幅較去年同期均收窄，整體價(jià)格趨于穩(wěn)定，從各級(jí)城市來看，2018年1-11月各線城市累計(jì)漲幅較去年同期收窄，其中三線城市累計(jì)漲幅回落明顯。

　　無論是比較庫存壓力還是房?jī)r(jià)上漲壓力，都無法對(duì)近期松綁的城市給出相對(duì)合理的解釋。在強(qiáng)調(diào)因城施策、分類指導(dǎo)，給了城市政府更大主動(dòng)權(quán)的情況下，地方政策的松與緊是否應(yīng)該有一個(gè)更加客觀的標(biāo)準(zhǔn)？

　　以棚改為例，在貨幣化安置的取舍中，2017年8月住建部、發(fā)改委等六部委聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于申報(bào) 2018 年棚戶區(qū)改造計(jì)劃任務(wù)的通知》中，更明確商品住宅消化周期在15個(gè)月以下的市縣，應(yīng)嚴(yán)格控制貨幣化安置比例。未來，“因城施策”是否也應(yīng)該具備這樣的明確指標(biāo)？

　　鄧郁松表示，“因城施策”是為了讓當(dāng)?shù)馗玫匕盐债?dāng)前各地房地產(chǎn)市場(chǎng)的特殊性，讓當(dāng)?shù)馗鶕?jù)實(shí)際市場(chǎng)情況相應(yīng)地調(diào)整相關(guān)政策，而“一刀切”的標(biāo)準(zhǔn)將有違這一初衷。但在盤和林看來，房地產(chǎn)行業(yè)受政策影響非常大，容易一放就漲，設(shè)置具體的庫存壓力、銷售周期指標(biāo)，以及房地產(chǎn)上漲壓力的指標(biāo)，不僅有利于客觀衡量城市政府應(yīng)該在何時(shí)如何調(diào)整政策，也能為中央對(duì)地方的把控提供依據(jù)，因此“非常有必要，能盡早出臺(tái)最好”。

　　“分類指導(dǎo)”輔以中央問責(zé)手段

　　除了因城施策外，今年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)的定調(diào)由“差別化宏觀調(diào)控”轉(zhuǎn)變?yōu)椤胺诸愔笇?dǎo)”，似乎減弱了中央作用，加強(qiáng)了地方政府作用。

　　有專家分析表示：“因城施策、分類指導(dǎo)”并不意味著減弱中央作用，而是讓各地根據(jù)自身情況進(jìn)行更加貼合市場(chǎng)的政策調(diào)整，而中央對(duì)于地方的把握，第一，有“房住不炒”的基本原則；第二，也有中央問責(zé)等一系列手段。

　　時(shí)代周報(bào)記者了解到，今年8月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部提出了“問責(zé)制”—在因城施策的背景下，住建部將建立房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)體系，完善對(duì)地方房地產(chǎn)調(diào)控工作的評(píng)價(jià)考核機(jī)制。要嚴(yán)格督查，對(duì)工作不力、市場(chǎng)波動(dòng)大、未能實(shí)現(xiàn)調(diào)控目標(biāo)的地方堅(jiān)決問責(zé)。住建部也曾表示正在加快建立這一體系，并細(xì)化評(píng)價(jià)單元，對(duì)未能實(shí)現(xiàn)“穩(wěn)房?jī)r(jià)、控租金”等調(diào)控目標(biāo)的責(zé)任主體堅(jiān)決問責(zé)。

　　中國(guó)社科院原金融發(fā)展室主任易憲容分析，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議“因城施策、分類指導(dǎo)”的提法，不僅將出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策的權(quán)力由以往的中央政府下放到地方政府，同時(shí)也強(qiáng)調(diào)了權(quán)力與責(zé)任的對(duì)等性，即地方政府在因城施策發(fā)展本地房地產(chǎn)市場(chǎng)的同時(shí)，也要承擔(dān)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的主體性責(zé)任，不能脫離“房子是用來住的、不是用來炒”的基本定位。“如果說有地方政府想炒作房地產(chǎn)，并讓當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)脫離該軌道，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格瘋狂上漲，那么中央政府就有可能對(duì)地方政府官員問責(zé)。”易憲容說道。