開發(fā)商售房時(shí)采用“雙合同”，主導(dǎo)購房者與裝修公司簽訂裝修合同，拆分房屋交易價(jià)款，后購房者因開發(fā)商逾期辦證起訴開發(fā)商，要求其支付違約金。廣州中院房地產(chǎn)庭日前審結(jié)11宗系列商品房預(yù)售合同逾期辦證案，判令虛假裝修合同無效，房屋實(shí)際交易價(jià)應(yīng)為買賣合同價(jià)與裝修價(jià)之和，以此為基數(shù)計(jì)算違約金。

　　開發(fā)商逾期辦證，購房者起訴追討違約金

　　案件中，開發(fā)商與購房者簽訂了《商品房買賣合同（預(yù)售）》，合同約定了房屋買賣價(jià)款，裝修交付。同時(shí)，購房者按照開發(fā)商的安排與某裝修公司簽訂了《裝飾工程委托協(xié)議書》，約定了裝修價(jià)款。雙方簽訂合同后，購房者支付了房價(jià)款和裝修款。

　　但因開發(fā)商逾期辦證，雙方產(chǎn)生糾紛，購房者起訴要求開發(fā)商支付逾期辦證違約金。一審宣判后，購房者認(rèn)為一審法院認(rèn)定違約金計(jì)算基數(shù)時(shí)，未將裝修款計(jì)入房屋交易總價(jià)款，與事實(shí)不符，便提起上訴。

　　法院：虛假裝修合同無效

　　二審法院認(rèn)為，購房者在向開發(fā)商購買案涉房屋時(shí)，簽訂了兩份合同，一份是與開發(fā)商簽訂的《商品房買賣合同（預(yù)售）》，一份是其與某裝修公司簽訂的《裝飾工程委托協(xié)議書》。購房者稱，簽訂裝修合同時(shí)并無某裝修公司人員在場簽約，而是在售樓部簽約，簽字后是由開發(fā)商拿回去蓋上某裝修公司公章，對(duì)此事實(shí)開發(fā)商雖未確認(rèn)，但也未明確否認(rèn)。

　　在購房者與開發(fā)商簽訂的買賣合同中，已經(jīng)約定案涉房屋裝修交付，購房者無需再行與他人就案涉房屋簽訂裝修合同。開發(fā)商主導(dǎo)購房者與某裝修公司簽訂裝修合同，實(shí)為將案涉房屋交易價(jià)款拆分為兩部分，目的是規(guī)避限價(jià)政策。

　　依照相關(guān)法律，以虛假的意思表示隱藏的民事法律行為的效力，購房者與某裝修公司簽訂裝修合同為虛假意思表示，并未真正履行，且違反相關(guān)法律規(guī)定，應(yīng)為無效。雙方當(dāng)事人隱藏的真實(shí)意思表示為案涉房屋實(shí)際交易價(jià)款應(yīng)為買賣合同價(jià)款與裝修價(jià)款之和。因此，購房者要求以兩項(xiàng)價(jià)款之和作為計(jì)算逾期辦證違約金的基數(shù)，依法有據(jù)，應(yīng)予支持。

　　法官說法：“雙合同”對(duì)購房者不公平

　　本案主審法官表示，近年來有樓盤開發(fā)商利用“雙合同”模式銷售房屋引發(fā)較多爭議。該類型案件通常存在兩類爭議焦點(diǎn)：一是對(duì)于買賣合同和裝修合同的效力評(píng)判；二是對(duì)于房屋交易總價(jià)款的認(rèn)定。

　　簽訂“雙合同”對(duì)購房者來說很不公平，購房成本增加、可貸款金額減少，賣房時(shí)還將面臨補(bǔ)繳稅款等。同時(shí)也可能造成政府稅收減少，損害社會(huì)公共利益。

　　本案認(rèn)定裝修合同無效，將裝修款歸入總房價(jià)款的一部分，是希望通過利用司法審判職能作用，從法律評(píng)判上作出一個(gè)價(jià)值導(dǎo)向，來引導(dǎo)開發(fā)商和購房者遵守政策法規(guī)，依法依規(guī)從事房地產(chǎn)交易。

　　提醒：“雙合同”房出售稅費(fèi)增加

　　舉例，某市民首次購買一套100平方米的預(yù)售樓房，市場價(jià)5萬元/平方米，不考慮稅費(fèi)等，實(shí)際成交價(jià)為500萬元，但網(wǎng)簽合同中的交易價(jià)格定為400萬元，其余100萬元購房款約定為裝修款。法官提醒購房者留意以下風(fēng)險(xiǎn)：

　　風(fēng)險(xiǎn)一：貸款償付壓力增大

　　“雙合同”導(dǎo)致購房者大幅度提高購房首付比例，且在前期負(fù)擔(dān)很大月供壓力。

　　風(fēng)險(xiǎn)二：違約退賠金額少

　　“雙合同”模式會(huì)盡量壓低購房合同價(jià)款、提高裝修合同價(jià)款，一旦出現(xiàn)如本案情況類似違約情形，按購房合同價(jià)款總價(jià)為基數(shù)計(jì)算違約金較低，開發(fā)商可以此降低其違約成本。

　　風(fēng)險(xiǎn)三：委托裝修維權(quán)難

　　在開發(fā)商交付房屋時(shí)，購房者若因其他原因要求退房，由于開發(fā)商與購房者簽訂的《裝修合同》多屬于關(guān)聯(lián)裝修公司的承攬合同，對(duì)于裝修費(fèi)用產(chǎn)生爭議，能否全額退還存在很大風(fēng)險(xiǎn)。

　　風(fēng)險(xiǎn)四：委托收樓風(fēng)險(xiǎn)大

　　在常見的“雙合同”模式中，常常約定開發(fā)商跳過購房者向裝修公司交樓，購房者查看、檢查房屋工程質(zhì)量的權(quán)利無法保障，部分瑕疵房產(chǎn)易蒙混過關(guān)。

　　風(fēng)險(xiǎn)五：再次出售成本高

　　應(yīng)納房產(chǎn)個(gè)人所得稅的稅基為出售房屋過戶價(jià)格的1%或者賣房利潤的20%。因此，“雙合同”模式的購房者在出售房屋時(shí)，會(huì)面臨更高額的稅費(fèi)。某市民若轉(zhuǎn)手再次出售，售價(jià)為600萬元，按賣房利潤計(jì)算，雙合同個(gè)人所得稅為（600-400）×20=40萬元。