最近合肥房管局發(fā)了個(gè)文章，局長(zhǎng)深入房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研指導(dǎo)，

　　在項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，許道和查看了銷售信息公示牌、公示內(nèi)容，向開發(fā)企業(yè)的工作人員詳細(xì)詢問了開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃和施工進(jìn)度，了解企業(yè)在售商品住宅的預(yù)售備案價(jià)格、銷售數(shù)量以及網(wǎng)簽備案等情況。

　　最后，許道和指出：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要充分認(rèn)識(shí)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展的重要性，自覺遵守商品房開發(fā)銷售的有關(guān)規(guī)定和要求，規(guī)范銷售行為；要認(rèn)真貫徹落實(shí)國家宏觀調(diào)控政策，立足長(zhǎng)遠(yuǎn)、順勢(shì)而為；要認(rèn)真把握當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)，緊密結(jié)合本地區(qū)豐富的文化內(nèi)涵，進(jìn)一步提升開發(fā)項(xiàng)目的特色和品質(zhì)，以優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品和優(yōu)質(zhì)服務(wù)吸引更多的購房人。

　　許局長(zhǎng)這話都是官話，我理解充分認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展的重要性，也就是說價(jià)格大起大落都不對(duì)，最后那句意思可能是要房企專心做品質(zhì)，別老想著降價(jià)賣房，但好像又前后矛盾，現(xiàn)在合肥樓市不好，順勢(shì)而為，降價(jià)不正是順勢(shì)而為嗎？

　　為什么選擇去這三個(gè)樓盤視察？

　　其中合肥院子是第一個(gè)明目張膽正式降價(jià)6000元/平米的樓盤，從2萬多降到1.5萬，降價(jià)后在合肥引發(fā)軒然大波，被認(rèn)為打響了合肥樓市降價(jià)的第一槍，當(dāng)然也獲得了購房者的認(rèn)可，銷售效果非常好。

　　文泰院也降了6000元/平米，但只拿出來一棟，而且是以工抵房名義降的，不像合肥院子一樣普降，所以暫時(shí)沒有回調(diào)價(jià)格。

　　而藍(lán)光半島公館，前段時(shí)間也大肆宣揚(yáng)，降價(jià)6千/㎡，從2萬精裝改毛坯1.7萬，接著又降到最低1.4萬/平米，而且外地人還可以“不限購”，三成首付就能買。

　　現(xiàn)在雖沒有價(jià)格回調(diào)的消息，但是半島公館“不限購”一事遭遇買房人舉報(bào)，現(xiàn)被市房產(chǎn)局責(zé)令退款給限購客戶。

　　局長(zhǎng)視察后，中介炒作合肥院子從1.5萬回調(diào)到了2萬，我跟合肥當(dāng)?shù)氐臉I(yè)內(nèi)人士了解到，實(shí)際上是1.8萬，相當(dāng)于又漲價(jià)三千，20%。

　　為什么視察后，只有合肥院子回調(diào)了，其他2個(gè)樓盤沒有漲呢，因?yàn)楹戏试鹤颖旧韺?duì)市場(chǎng)的影響力大一些，他帶頭降價(jià)，影響了整個(gè)合肥樓市秩序，甚至帶來了恐慌，不利于政府賣地，所以龍頭的表率作用很重要，而且合肥院子是整個(gè)樓盤的房源普降，而其他兩個(gè)樓盤推出的房源不多。

　　要知道，合肥的土地財(cái)政在全國排第二，僅次于南京。

　　截至目前，合肥樓市降價(jià)的樓盤還不算多，除了這幾個(gè)新盤，還有信達(dá)廬陽府89折、旭輝江山印、碧桂園時(shí)代傾城91折，據(jù)本地業(yè)內(nèi)人士跟我說，降價(jià)都是拿地價(jià)高了，區(qū)域價(jià)值匹配不上房?jī)r(jià)，而且都發(fā)生在合肥廬陽北。

　　但自從九十月以來，合肥樓市萎靡已經(jīng)是無法回避的現(xiàn)實(shí)了。

　　局長(zhǎng)有針對(duì)性的考察這幾個(gè)降價(jià)最多的樓盤，旨在維護(hù)合肥樓市穩(wěn)定局面的目的很明確，說白了就是房?jī)r(jià)不能一次性大跌太多，2.1萬跌到1.5萬，一次性下跌30%，局長(zhǎng)接受不了，一次性回調(diào)20%可以接受，不知道是不是因?yàn)檫@個(gè)價(jià)格原來就在備案價(jià)里面的，屬于合理性漲價(jià)范圍。

　　如果購房者愿意認(rèn)這價(jià)格，我也無話可說，要我肯定不會(huì)認(rèn)。

　　合肥土地已經(jīng)在降價(jià)了，在流拍了，面粉降價(jià)，有面包不降的道理？

　　比如10月25日，華宇包河S1803號(hào)地塊，單價(jià)800萬/畝，樓面價(jià)六千元/㎡。

　　這塊地在今年7月份第一次出讓時(shí)，中海出到9280元/㎡的樓面價(jià)，未達(dá)ZF底價(jià)，流拍；8月底第二次出讓，最高叫到7083元/㎡樓面價(jià)，仍然未達(dá)ZF底價(jià)流拍。

　　另一個(gè)，濱湖區(qū)BH2018-02地塊也未達(dá)底價(jià)流拍，現(xiàn)場(chǎng)置地報(bào)出最高價(jià)，樓面價(jià)8439.96元/㎡，未達(dá)ZF底價(jià)。

　　周邊項(xiàng)目的樓面價(jià)分別為：碧桂園中堂樓面價(jià)15929.83元/㎡，新城大都會(huì)A地塊樓面價(jià)22102.26元/㎡，B地塊樓面價(jià)14366.47元/㎡。

　　附近幾乎所有2萬+項(xiàng)目去化都遭遇阻力，除個(gè)別項(xiàng)目，現(xiàn)在幾乎都在打折銷售。

　　很多人老說，房?jī)r(jià)漲跌不是市場(chǎng)說了算，你懂的，這話我認(rèn)為是也不是。

　　如果要說是有形之手操控，準(zhǔn)確的說，更應(yīng)該是中央說了算，而不是某一個(gè)地方ZF能掌控的市場(chǎng)，正如上一輪上漲，為什么一線漲完漲二線然后是三四線，市場(chǎng)輪動(dòng)，其實(shí)就是資金輪動(dòng)的結(jié)果，一線漲太多了，那資金馬上就會(huì)跑到二線去，二線漲完了限購了，又跑到三四線去，反過來跌也是一樣，全國那么多城市，都不是同步的。

　　如果要說是無形之手操控，就是市場(chǎng)本身的供需在發(fā)生作用，當(dāng)資金面趨緊，市場(chǎng)的需求萎縮，供給擴(kuò)大時(shí)，價(jià)格沒有不下跌的理由。

　　地方ZF這只手的力量是非常微弱的，因?yàn)檎{(diào)控政策不是他們能決定的，而是中央，哪怕他們不想跌，他們能約談企業(yè)，能控制的了一時(shí)不跌，但他們控制不了資金流，你這里不允許跌，別的城市跌的更多了，資金自然就會(huì)流走，流到房?jī)r(jià)更低的地方去抄底，總不可能所有城市的ZF都不允許房?jī)r(jià)跌吧。

　　所以我覺得靠行政手段來管控不讓房企降價(jià)管的了一時(shí)，也管不了太久。