而在地產(chǎn)投融資并購中，容積率核查，是計算整個收購交易對價的重中之重。

　　根據(jù)《建設(shè)用地容積率管理辦法》第三條規(guī)定：“容積率是指一定地塊內(nèi)，總建筑面積與建筑用地面積的比值?！钡诘禺a(chǎn)并購法律盡職調(diào)查中，容積率核查容易被律師作為非法律問題忽視。而如果容積率相關(guān)的法律問題未核查，事后問題爆發(fā)將可能導(dǎo)致整個收購項目的巨額虧損，從而引發(fā)投融資糾紛和爭議。

　　因此，核查容積率相關(guān)法律問題是地產(chǎn)并購的關(guān)鍵工作。筆者遴選經(jīng)辦的近十起地產(chǎn)并購案例，總結(jié)核查容積率的三大技能，為地產(chǎn)并購提供參考。

　　壹

　　“上天入地法”

　　核查容積率是否可用足

　　容積率通常是一個區(qū)間范圍或者不大于一個具體數(shù)值。

　　在地產(chǎn)并購交易中，由于不能用一個容積率的范圍值來測算對價，而收購方為了獲取最大利益也一般會盡量用足容積率，故確定交易對價會參考容積率最大值，因此，有必要核查容積率是否可用足。

　　實例

　?。?）某收購項目中，《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》約定：“宗地總面積100000平方米，根據(jù)容積率測算的建筑總面積140000平方米，建筑容積率不高于1.4；建筑限高15米。”

　　收購方按照容積率1.4，建筑總面積140000平方米制作最高盈利強度排布建筑總圖，發(fā)現(xiàn)建筑必須修建超過6層，不符合建筑限高15米的要求，故最終容積率最高值1.4無法建足。

　?。?）某收購項目中，規(guī)劃部門做出的用地規(guī)劃設(shè)計條件顯示該項目的容積率不大于1.5，建筑面寬長度控制在80米以內(nèi)。

　　后收購方被告知該項目臨近軍用航線，根據(jù)軍用航線周圍建筑限高的規(guī)定，最后規(guī)劃方案審核通過的建筑面寬長度降到了61米。故該項目容積率最高值1.5無法用足。

　?。?）某收購項目中，由規(guī)劃局出具的規(guī)劃條件顯示，容積率為2.5-3.2，建筑高度不高于80米。

　　收購方后發(fā)現(xiàn)該地塊存在煤礦采空區(qū)，原制作的最高盈利強度排布建筑總圖中該項目主要擬建小高層和高層，現(xiàn)不得不更改以多層住宅為主的規(guī)劃方案。故該項目容積率最高值3.2無法建足。

　　分析

　　在歷史文化區(qū)域、風(fēng)景區(qū)、航線區(qū)、電臺、電信、微波通信、氣象臺、衛(wèi)星地面站、軍事要塞工程、臨街區(qū)、城市主干道、采礦區(qū)等特殊保護區(qū)域均可能出現(xiàn)建筑物限制高度的規(guī)定和要求，而在這些區(qū)域的建筑物往往很難用足容積率。

　　因此，在地產(chǎn)并購中核查容積率，既要核查項目所在區(qū)域限高政策，還要核查土地出讓文件中載明的地質(zhì)狀況等影響容積率是否可以用足等等因素。

　　貳

　　“瞻前顧后法”

　　核查容積率指標(biāo)是否能平衡

　　分期開發(fā)的房地產(chǎn)項目一般按照“統(tǒng)一規(guī)劃、分期實施、總體達標(biāo)”的原則進行開發(fā)，整個項目規(guī)劃指標(biāo)可在各期內(nèi)統(tǒng)籌平衡。

　　在房地產(chǎn)并購項目時，分期項目比較常見，即項目一期或前幾期已建或已售，而收購方擬收購未動工開發(fā)的后期項目。因此，收購方必須核查前期開發(fā)的容積率指標(biāo)，并且判斷后期開發(fā)容積率是否可以綜合平衡。

　　實例

　　（1）某收購項目中，項目一期已建已售，項目二期為收購標(biāo)的，整個項目的容積率不大于2.5。被收購方提供了項目一期的建設(shè)工程規(guī)劃許可證、房屋面積測繪報告（實測）等資料。收購方依據(jù)前述資料，測算了項目二期的收購成本。后收購時發(fā)現(xiàn)項目一期超建，使用容積率大于2.5，導(dǎo)致項目二期無法綜合平衡指標(biāo)、建足2.5的容積率。

　?。?）某收購項目中，項目分為一期以及二期，整個項目對應(yīng)的容積率不高于2，一期已建已售部分，使用的容積率為1.8。項目二期通過資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的方式轉(zhuǎn)讓給了受讓方，轉(zhuǎn)讓前，受讓方測算收購成本，按照項目一期、項目二期整體平衡的原則，項目二期容積率可建至2.2。

　　但在轉(zhuǎn)讓后，項目二期報規(guī)劃方案時，原轉(zhuǎn)讓方突然向國土部門以及規(guī)劃部門遞交申請，要求改建項目一期未出售房屋，調(diào)整套型結(jié)構(gòu)從而增加一期容積率。地方政府以此為由拒絕發(fā)放項目二期建設(shè)工程規(guī)劃許可證。收購方陷入被動。

　　分析

　　收購分期開發(fā)的項目，應(yīng)當(dāng)瞻前顧后，核實前期已建項目是否符合規(guī)劃條件以及是否存在超建問題，要求標(biāo)的方承諾后期被并購項目的指標(biāo)可以綜合平衡。由于房屋面積測繪報告的計容面積計算方式與規(guī)劃部門計容方式存在較大不同，因此不能以房屋面積測繪報告作為測算依據(jù)，而應(yīng)核查規(guī)劃部門頒發(fā)的規(guī)劃核實文件。

　　叁

　　“追根溯源法”

　　核實容積率調(diào)整是否補繳地價

　　容積率調(diào)整包括容積率調(diào)高和降低兩種形式，本文案例僅涉及容積率調(diào)高問題。

　　現(xiàn)行法律和行政法規(guī)中均未對調(diào)高容積率補繳土地出讓金問題做出明確規(guī)定，僅由國務(wù)院及國務(wù)院有關(guān)部門所發(fā)布的通知中明確規(guī)定出讓土地改變?nèi)莘e率的，應(yīng)按規(guī)定補繳不同容積率的土地差價。

　　實踐中，常見的因上調(diào)容積率補繳土地出讓金的方法主要為：按原出讓合同的樓面地價為標(biāo)準(zhǔn)計算應(yīng)補繳的土地出讓金、按批準(zhǔn)調(diào)整容積率時新舊條件下的土地市場價格的差額確定為應(yīng)補繳額、按向國土部門補辦手續(xù)時的土地評估價格計算應(yīng)補繳的土地出讓金等等。

　　因此，地產(chǎn)并購中應(yīng)當(dāng)核查該標(biāo)的項目的容積率是否調(diào)整、是否補繳出讓金以及以何種標(biāo)準(zhǔn)補繳出讓金。

　　實例

　　某收購項目中，標(biāo)的公司通過公開招投標(biāo)取得項目土地進行開發(fā)。后經(jīng)當(dāng)?shù)卣块T批準(zhǔn)，項目進行土地容積率調(diào)高，并取得免補土地出讓金的非正式回復(fù)文件，之后數(shù)年因各種原因土地并未開發(fā)。

　　2017年，收購方收購標(biāo)的公司股東的股權(quán)。不久，標(biāo)的公司收到政府《關(guān)于補繳土地出讓金的通知》，被要求按照最新地價標(biāo)準(zhǔn)補繳高額土地出讓金，大大超出收購方的收購預(yù)算。

　　分析

　　收購容積率調(diào)高的項目，應(yīng)當(dāng)追根溯源，核查土地受讓方與國土部門是否就對容積率調(diào)高簽訂變更協(xié)議或重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，核查雙方是否就調(diào)整土地出讓金達成合法有效的協(xié)議以及是否支付調(diào)整后土地出讓金，特別要審查有關(guān)文件的法律形式，如政府會議紀(jì)要，有關(guān)文件的出具主體，如管委會等，是否符合法律規(guī)定。

　　律師在提供地產(chǎn)并購服務(wù)中，會在法律盡職調(diào)查報告中載明容積率數(shù)據(jù)等經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)，并且在并購協(xié)議中的項目概況中予以明確，但這些尚遠不能控制與容積率有關(guān)的交易風(fēng)險。

　　而核查容積率，解決容積率是否可用足、是否可綜合平衡、是否須補繳地價等三大問題，有利于防范地產(chǎn)并購的最大隱患。

　　因此，作為收購方的律師，在盡職調(diào)查階段，對內(nèi)與客戶法務(wù)、技術(shù)、財務(wù)等部門進行密切溝通，了解交易對價測算依據(jù)等，對外與標(biāo)的方、當(dāng)?shù)貒?、?guī)劃進行溝通訪談，確定影響容積率的重要因素。

　　在交易文件階段，明確約定項目收購對價與項目規(guī)劃經(jīng)濟指標(biāo)特別是容積率的關(guān)聯(lián)性，以及交易對價的調(diào)整條件、支付條件。