北京二手房價下行趨勢難扭轉(zhuǎn)

　　比預想更加悲觀，受9月13日北京公積金新政影響，北京二手房市場的降溫進一步加速。無論是官方網(wǎng)簽數(shù)據(jù)還是機構(gòu)簽單量數(shù)據(jù)，都出現(xiàn)了更大幅度的下降。

　　成交均價雖在交易量減少、成交結(jié)構(gòu)變化的影響下有所上漲，但在調(diào)控力度只緊不松的政策環(huán)境下，北京二手房價的下行趨勢恐難扭轉(zhuǎn)。

　　圖片來源/圖蟲創(chuàng)意

　　21世紀經(jīng)濟報道記者抽樣調(diào)研了北京部分地區(qū)二手房市場。

　　調(diào)研發(fā)現(xiàn)：受調(diào)控以及限競房擠壓，目前支撐北京二手房市場的客群主要為剛需購房者。在該背景之下，購房者更具有議價能力，因此，北京二手房跌價不少。

　　58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波對21世紀經(jīng)濟報道記者表示，9月北京公積金新政對于樓市降溫起到了一定的催化作用，在樓市調(diào)控的大背景下，北京市場在今年8月就已出現(xiàn)一定房價松動，購房者的心態(tài)已經(jīng)開始轉(zhuǎn)化，公積金政策本身更是加速了降溫的進度。

　　從北京9月公積金政策來看，不但認房又認貸，貸款上限還和繳存年限掛鉤，對于繳存年限偏短的購房者產(chǎn)生了一定影響。

　　公積金貸款比例大幅縮減

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　　2017年“317新政”實施后，使用商業(yè)貸款的客戶占比逐步萎縮，使用公積金貸款的客戶占比逐步提高。今年3月到9月，市管公積金客戶占比一直處在30%左右，超越商業(yè)貸款、全款成為北京二手房交易最常用的支付方式。

　　9月新公積金政策出臺后，首付比例提高、獲取高額度貸款周期變長、二套房“認房又認貸”等新規(guī)大幅壓縮了公積金貸款的使用人群和使用額度，導致市管公積金占比大幅下降，商業(yè)貸款占比則被動大幅上升。

　　據(jù)我愛我家集團研究院統(tǒng)計，2018年10月北京我愛我家達成的二手房交易中：

　　33.3%的客戶使用的是全款支付，較9月增加3.6個百分點；

　　31.6%的客戶使用商業(yè)貸款，較9月增加11.2個百分點；

　　11.2%的客戶使用市管公積金，較9月減少了14.7個百分點；

　　14.7%的客戶使用市管組合貸款，較9月減少0.8個百分點；

　　另有9.2%的客戶使用其它支付方式，較9月增加0.8個百分點。

　　顯然，9月13日出臺的最新公積金政策已對市場產(chǎn)生了重大影響。

　　我愛我家集團研究院統(tǒng)計顯示，10月北京二手住宅共網(wǎng)簽8879套，環(huán)比9月減少41.9%，同比2017年10月增長44.1%。今年5月北京二手住宅交易量創(chuàng)下年內(nèi)高點，6-9月網(wǎng)簽量一直穩(wěn)定在1.5萬套左右，但9月公積金新政的出臺打破了這一狀態(tài)，使網(wǎng)簽量在10月出現(xiàn)了大幅下滑。雖然十一長假在其中也有一定影響，但近乎腰斬的下降仍說明這一政策對市場產(chǎn)生了不小的沖擊。

　　從單日網(wǎng)簽量看，10月的下滑同樣明顯。近一年的單日網(wǎng)簽量走勢顯示，北京二手住宅單日網(wǎng)簽量一年之前基本處在500套以下，之后市場漸漸復蘇，一度達到單日千套，但5月之后市場再度下行。9月13日公積金新政出臺后，14日大批網(wǎng)簽突擊完成，單日網(wǎng)簽量達到了2251套。進入10月后，單日網(wǎng)簽量進一步向500套下滑，雖然還沒有回到去年不過500套的低點，但市場熱度已經(jīng)回到了一年前的狀態(tài)。

　　從安居客線上掛牌的房源的價格來看，11月相比10月已經(jīng)出現(xiàn)下跌趨勢，北京11月二手房均價 59713元/m2 ，環(huán)比10月下跌 0.38%，掛牌房源量近三個月變化不大，但用戶訪問量出現(xiàn)一定程度的下滑，9、10兩個月相比今年最高峰的3月，用戶訪問下滑了近四成，目前的訪問量和今年1、2月基本持平。

　　張波認為：

　　一方面，北京市場的投機氣氛基本蕩然無存，作為目前調(diào)控最嚴的城市，北京的投機性需求目前已經(jīng)基本被趕出場外，北京市場也因此變得更為理性，目前購房者自住需求比例極高；

　　另一方面，觀望的氣氛開始占據(jù)上風，目前市場上二手房想快速成交大都會采取更大幅度降價方式，而成交周期也被明顯拉長，掛牌三個月及以上都未成交的房源亦屬于普遍現(xiàn)象。

　　價格反復

　　未來依舊看跌

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　　根據(jù)10月北京我愛我家的二手住宅成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計，10月北京二手住宅成交均價為55561元/㎡，環(huán)比9月上漲3.2%，同比2017年10月下跌2.2%。

　　我愛我家集團研究院分析表示，伴隨市場升溫，北京二手房價曾在今年4月、5月有明顯上漲，但5月過后，市場降溫讓房價也開始在波動中下跌，9月更是有5.9%的較大跌幅。10月雖然有所反復，但在交易量持續(xù)下滑的環(huán)境下，房價的下行趨勢很難扭轉(zhuǎn)。

　　房山區(qū)一位二手經(jīng)紀人告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，目前購買二手房的客群主要需求是90平方米戶型。該位經(jīng)紀人向記者推薦了位于房山區(qū)建華北里的一套89平方米二手房。該套房最高價格曾高達300萬，但目前只賣235萬。

　　豐臺區(qū)一位二手房經(jīng)紀人也表示，近來北京二手房市場“說實話不火”。“不火”的主要原因是新房市場出現(xiàn)許多限競房產(chǎn)品，這導致購房者對二手房都不太感興趣。加上天氣冷，看房人也變少，導致最近成交量并不大。

　　“現(xiàn)在二手房市場就是買房的人特別少，只有剛需，并且還都是小戶型。大戶型成交很少了，因為大戶型屬于投資或者是改善，現(xiàn)在改善的出手的少一點。”

　　我愛我家集團研究院分析認為，經(jīng)過長期的去杠桿、抑投機調(diào)控，今年北京二手房的市場需求基本以首次置業(yè)或升級改善的剛需為主。這些需求所對應的人群基本以中低收入者為主，其特點就是年齡大多在40以下，購房需求多為中小戶型，因經(jīng)濟實力較差更需要公積金貸款，其中包括很多來北京打拼的非北京出生的人。因此，在北京大幅收緊公積金貸款政策以后，這些人受到的影響較大，他們的退出波及到了成交均價的漲跌。

　　張波判斷，未來北京二手房價將延續(xù)10、11月房價的水平，并且依然會呈現(xiàn)小幅下跌趨勢，但整體波動的幅度不會太大，不同區(qū)域的房價則會較大差異，部分區(qū)域的房價或會出現(xiàn)更明顯回調(diào)，成交量的低谷則會延續(xù)到明年一季度。在最嚴限購的影響下，大量購房需求依然被壓制，這也是北京二手房未來不會出現(xiàn)成交量價快速攀升的主要原因。

　　21君

　　小伙伴們，你最近是否有買房的打算？接下來房價會怎么走？你有怎樣的看法？